冯国亮：房价问题背后隐含着三个关键变量

http://rent.dg.soufun.com  搜房租房网  2007 年6 月19 日 冯国亮  冯国亮博客

冯国亮

以解决房价问题为契机促进房地产行业转型与产业升级是一种战略上考量，虽然房价问题错综复杂，但其背后隐含着三个关键变量：房价收入比、性价比、套型面积。

房价收入比

国际公认的房价收入比为3-6，目前我国大部分城市都超过了这一比值，许多热点城市房价收入比超过了12：1，房价收入比过高，中低收入阶层消费能力相对不足是导致房价问题的关键所在，因此有效提高中低收入阶层的收入，使房价上涨速度与收入上涨速度保持相对平衡，房价收入比达到相对合理的水平是解决房价问题的重要途径。
一个城市内房屋价格水平应反应当地长期自住者的真实消费承受力，有些中心城市如北京、旅游城市如大连更多反应了区域性的消费能力，当地普通百姓要与整个区域内的其他准购房者竞争则自然无法承受，居住地点也日益被边缘化，这是一个值得关注的社会问题。由此优化住宅产品结构，完善价格机制是当务之急。

性价比

房屋性能指的是房屋建造质量、房屋品质（舒适度、内外环境、美观、健康）等方面，它与地段价值一起构成房屋的价值，从这个角度讲，性价比本质上就是价值与价格比，住宅作为一种商品，具有商品所有的一般属性，不可能长期背离价格与价值基本规律，就是说房价不可能一直都在快速上涨，它会围绕价值发生波动，并逐步会向适度的性价比回归。

目前主流品牌房地产大都设有专业的住宅产品研究队伍，开始了产品的深层次研究，有些公司已经建立了产品模型与标准化体系，逐步走上精细化发展的道路。而大部分公司仍然以后期炒作为主，对产品研究的投入明显不足，产品品质有待提高，更有些公司房子卖出去后见口碑不好便改头换面，这是房地产行业的隐患之一。熟话说“好货不便宜，便宜没好货”，因此购房时不能光看价格，要对其价值有一定的评估。虽然很多地方房屋仍然还处于相对供不应求的状态，但其中还是不乏性价比较高的楼盘。

套型面积

套型面积与总价息息相关，而总价又是消费者决策的重要因素，因此套型面积大小一方面是是技术问题，另一方面也是是经济问题，关系重大。

“中国人的人均住宅建筑面积多少比较合适”是大家都很关心的问题，住宅套型面积标准从50平方米到70平方米再跳到了144平方米，套型面积越做越大，人们的消费胃口也越来越大，而舒适度却并未随之有明显提高，而同时套型面积相对过大不可避免地会造成相当一部分人被动购买而付出可观多余成本的尴尬；大部分房地产公司还不是很专业，从业人员素质参差不齐，数据与信息资源有限，产品定位决策也很不科学，因此住宅套型面积完全靠市场调节难免会走弯路，需要有相对科学的指导性指标出台。

住宅主要是用来居住生活的，研究表明人对生活空间的需求与感受是有限度的，因此套型面积不是越大越舒服；住宅套型面积标准的制定应建立在对现有的家庭人口结构、人口状况及未来的走向、消费习惯的基础之上；做项目也是如此，需要有相对准确的数据，而不能老是依靠经验来拍脑袋，不顾及空间的舒适度与使用效率。

总之，相对合理的房价收入比范围内，相对紧凑且性价比较高的住宅产品是未来市场的主流发展方向。

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