莞市房价加速回归理性 “低价”楼盘逆市热销

http://rent.dg.soufun.com  搜房租房网  2007 年12 月14 日   广州日报

“开盘前夜排长龙”、“当天售罄”等又重新出现在近期的一些楼盘销售当中，但这并没有说明东莞楼市已经全面复苏，而是在形容楼市低迷期，一些楼盘放低身价而立刻获得突出销售成绩的现象。业内人士认为，东莞的楼市需求潜力仍然非常巨大，只有价格区间合理、回归价值本身，这些潜力才能得到合理的释放。

“低价”楼盘受市场追捧

由于身处目前“低迷”的市场环境，水印长堤·江湖举办的“‘寻找心中的那片湖’嘉年华会”之初，开发商本身对于预期呈现的结果也持观望态度。不同于以往早早地让记者过去捧场，开发商通知记者当天上午11时到场参观，但实际上活动于9时就开始了，开发商显然是担心现场出现过于冷清的局面而难堪。

但记者一早赶到了水印长堤·江湖的活动现场发现，售楼部门口排着一条长龙，早上9时左右，粗略统计现场至少已有上百人排队等候选意向房。

工作人员反馈，当天所推70套意向房已经全部选定，开发商随即紧急加推了30多套单元，加推单元截至下午5时记者离去时，据悉成功消化了70%，全天累计提交了90多套。

在同一天，位于旗峰山下的“豪宅”天骄峰景开盘，均价在每平方米11000元左右，最低价格每平方米8000元，这与该楼盘早些时候对外公布的每平方米13000元以上的价格相比，无论均价还是最低价都有很大的下调。

据了解，该楼盘开盘当日推货300套左右，销售了100多套，销售率30％左右，这个销售成绩只能算是很一般。而在已销售的楼盘当中，低价房即均价以下的占有很大比重，说明高价房的市场接受程度仍然很低，而该楼盘可以说是目前东莞城区高档楼盘的一个代表，其价格走势对其他楼盘定价将会产生重要影响。

房价加速回归理性

水印长堤·江湖在逆市之下实现热销，平实合理的价格是根本，其项目的代理商正太联合总经理黄海涛认为，江湖的一线江景花园洋房整体均价仅在6000元/平方米，加推单元原本属于定价略高的第二组团，但开发商“向高房价说不”的营销宗旨，坚持按第一组团的定价公开发售，因此才取得了良好的销售业绩。

除洋房走低外，曾暴涨一时的小户型产品也放低了身价，晶城这个小户型产品在样板房开放时表示，价格区间是每平方米6000~8000元，这已经包含了每平方米1200元装修，还有相当大的赠送面积；中信德方斯的价格区间也在每平方米7500~9500元之间，带每平方米1800元的豪华装修，而该楼盘曾传言要卖到每平方米10000元以上。

在楼市调控的“组合拳”下，东莞楼市显露出一些新格局：短期投资者尤其以深圳投资客为典型代表纷纷离场、市场逐渐偏向买方市场、住房定价体系出现松动，这些都是市场走向理性的重要表象。在东莞目前房地产市场上，买家对房价的主导权开始增强。

业内人士认为，房价回归理性已成为大势所趋。目前，东莞投机性需求和真实性需求比例正在发生变化，对于健康的房地产市场来说，一定比例的投资会促使行业发展，但如果投资比例过高，将导致价格严重偏离实际价值、严重扭曲真实的供求关系。

开发商定价体系已经改变

沿海绿色家园华南地区公司总经理郭汉斌认为，东莞的需求市场并不值得怀疑，除了拥有大量的中高端客户，目前中间阶层也正在形成，每年东莞都吸纳20多万的毕业生，同时，东莞目前正进行着产业转型，转型过程其实就是一个白领中间阶层的“制造”过程，这些都是楼市的支撑力量。但这些人对房产价格比较敏感，如果价格偏高、非理性暴涨，这些人只会持观望的态势。

黄海涛表示，政策是楼价波动的导火索，调控导致东莞供求关系尤其是投资需求与真实需求比例的变化，已经开始使东莞定价体系发生转变，这是一个不容回避的事实。一段时间以来，决定东莞房价的不是成本加合理利润，而是开发商说了算。

去年年底至今年上半年，新房价格往往是开发商“一口价”，同一地块上，各开发商之间相互攀比竞价，价位越拉越高，开发商的定价方式已经严重偏离了产品的基本属性，纯粹的市场定价对楼市长期、健康的发展带来了太多的负面影响。

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