[资金监管]二手房资金监管降低交易风险

http://rent.dg.soufun.com  搜房租房网  2008 年2 月29 日 刘瑞婷  中国房地产报

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继禁止现金收房和吃差价等条例之后，对于经纪行业资金监管的规范也提上日程。《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（以下简称《通知》）将在今年3.15正式执行。

“2005年5、6月份的时候，我们参与了建委的课题研究，主要负责论证资金监管的必要性。在论证的过程中，我们发现经纪行业的资金监管势在必行，因为现状很令人担忧。”链家地产经纪公司市场总监金育松说。

据金育松介绍，在《通知》出台前，经纪行业存在几种交易模式，其中运用最多的一种就是：经纪公司作为交易第三方进行资金托管。因为二手房过户和交款存在时间差，这样就造成了大量资金沉淀。

“这个模式并不坏，但是有一些公司会打起挪用沉淀资金的主意，比如天津汇众、合肥桃园。这些沉淀资金数量很可观，可以达到几千万甚至上亿，所以一旦出问题社会影响是很恶劣的。北京虽然现在还没有出现这类事件，但是绝大多数公司都有资金挪用现象，至少房款账户并未独立，和公司账户没有分开。”金育松说。

一位熟悉经纪行业的人士表示，有些大中型经纪公司的客户资金去向是个谜，外人看不出来，只有当这些公司大力发展门店的时候才能略知一二。

我爱我家地产经纪公司副总经理胡景晖认为，目前经纪公司分为三类，其中上述人士所说的公司是其中一种，即处于快速发展中的公司。这类公司利用业主的预付房款进行企业自身的扩张，投在了店面、招人等方面。

对于这些公司来说，《通知》的出台会使它们面临一些困难，比如，短时间内会有现金流问题，以及在扩张速度上会受影响。金育松说，在《通知》出台后，这些公司首先要做的就是马上回收资金。

“这还算比较好的，至少他们把钱用在了公司发展上。还有一些比较极端的公司是把经纪公司作为融资工具，用资金沉淀来进行其他投资，比如一手房的开发，甚至进行其他高风险投资。”胡景晖说。

一旦《通知》具体落实，胡景晖认为，这一类“挂羊头卖狗肉”的公司将会慢慢消失，还经纪行业本来面目。

但是金育松强调，上述两类经纪公司一旦资金链断裂、倒闭，后果会很严重，因为老百姓的钱就拿不回来了。所以政策的执行要注意两个方面：一是加大力度进行宣传。首先是在行业内宣传，让公司进行资金回收和填补，另外就是对消费者进行宣传，只有消费者要求进行资金监管才能更有效地规范行业。二是要有步骤、有计划地进行，而不能搞一刀切，让经纪公司有时间去融资，否则就会造成公司资金链断裂、垮掉。

同时，金育松认为，从2005年开始，经纪行业品牌集中化的趋势就已经很明显了，一直都有公司在倒闭或进行兼并，所以《通知》的出台并不是导致一些公司倒闭的直接原因。

而《通知》对最后一种经纪公司则是利好消息。这类公司主要依靠自有资金和经营利润进行发展，因此不会受到太大影响。

胡景晖说，这类公司现在所要做的就是在业务上严格遵守新条例，逐步规范服务流程、合同以及与银行的合作等。而且《通知》的出台可以净化业界环境，使有实力的公司进一步扩大市场份额。并使二手房交易的风险降低、安全性提高，业主和买房人对交易的信心也会增加。

“其实以前的二手房交易并不尽如人意，业主和买房人都对交易存有疑虑。现在新政策出台，有利于增加房源供给和交易放量。这对那些想做百年老店的经纪公司有好处。”胡景辉说。

上述熟悉经纪行业的人士指出：“现在经纪行业基本的诚信问题都没解决，其他的服务就根本谈不上了。说实话，这个行业太不规范了，真希望它能尽快规范起来。这次的政策是个大好事，对消费者来说是莫大的福音。”

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