上市融资不畅 资金吃紧倒逼房企融资新渠道

http://rent.dg.soufun.com  搜房租房网  2008 年3 月29 日 邓旭  国际金融报

  [摘要] 原本上市是个重要的融资渠道，然而，现在开发商正集体遭遇瓶颈。

“如果融不到资该怎么办？”这是国内某大型地产开发商近日的担忧。他们的管理层在上海的一次内部活动上透露，即使他们目前的销售情况看似非常良好，但也已经开始考虑这个问题了。

毫无疑问的是，资金问题已经成为整个房地产行业集体思考的焦点话题。据记者了解，由于房价略有下跌，部分开发商因资金困难，

开始寻求新的融资渠道。据说有部分中小开发商通过地下钱庄等渠道融资。

原本上市是个重要的融资渠道，然而，现在开发商正集体遭遇瓶颈。就在上周，原打算通过香港市场首次公开募股（IPO）筹资22亿美元的恒大地产集团宣布暂缓上市，理由是“市况波动”。其在招股说明书中称，公司债务比例过高，现金流状况恶化会对公司的偿债能力和持续经营构成实质性的不利影响。香港市值最大的中资房地产开发商——碧桂园，继去年末取消15亿美元的发债计划后，今年1月份的发债规模只有原来的1/3，而且还改为成本高出许多的可转债。

在内地市场，根据中国证监会发行部的说法，证监会依然支持优质房地产企业通过IPO或借壳等方式上市，通过资本市场实现做大做强；但同时强调，对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等IPO将不予核准。根据证监会披露的数字，今年以来，房企IPO过会的有两家，目前IPO在审的则有5家。

不仅上市门槛进一步提高，3月18日，中国人民银行宣布，年内第二次上调存款准备金率，从3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；调整后的存款准备金率为15.5%。这样一来，银行可放贷资金大大减少，将直接导致对于开发商贷款的压缩。

广发证券分析师花长劲认为，以万科A、保利地产、金地集团和招商地产为首的全国布局的公司经营活动均出现了较大数额的净流出。现金流出主要为支付地价。这表明，这4家公司去年利用行业整合机会加大了行业扩张，但净流出也表明，目前这些公司现有的经营规模无法持续保证这种扩张，随着信贷的紧缩，公司经营风险加大。

如今，《信托公司房地产投资信托业务管理办法（草案）》已经上报，如果在今年出台，市场期待了多年的房地产信托基金（REITs）上市，将成为破解开发商融资困境的福音。

记者了解到，近期国内各大信托、基金公司纷纷着手成立房地产信托基金，保险公司采用参股基金的方式投资房地产信托基金，相当数量海外资金也投向房地产基金。北京国投和上海国投目前已经采用股权投资方式做成了几只房地产信托基金。联华信托正加紧备战房地产投资信托基金，预计在今年上半年推出REITs产品。

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