地方政府乱收费 房价居高不下

『两会』提案的台前幕后

http://rent.dg.soufun.com  搜房租房网  2008 年4 月4 日   东方今报

“地方政府乱收费是房价居高不下的一个重要原因”，这是不久前召开的全国政协会议上，由10位全国政协委员联合提出的一个提案。

这个提案如今已成了公众话题，社会关注度很高，在网络上拥有200多万的点击率，名列今年“两会”提案之首。耐人寻味的是，这个提案的第一提案人是位房产商，提案所引用的数据是由河南省住宅产业商会提供的。

地产界为何要向各级地方政府 “发难”？高房价的“黑锅”到底该谁背？记者走访当事人，以期揭示最牛提案的台前幕后。

●地产商谋求“正名”

从北京回到郑州，犹豫了足有两个星期，3月25日，全国政协委员王超斌作出了决定，约见今报记者，把一组“最珍贵的照片”交到今报记者手中。

这一组照片共4张，两张是国务院总理温家宝和王超斌握手，两人都是满面笑容，显得很熟悉。另两张是温家宝总理正在翻看一个暗红色的笔记本，旁边站着王超斌。

王超斌说，现在全国的媒体都想知道，他（王超斌）向总理说了啥？但他谁也没告诉，原因是他害怕记者的报道不客观，会曲解他。在看了今报记者3月19日，关于10位全国政协委员批地方政府过高税费抬高房价的报道后，他觉得向总理说了啥的“秘密”，该由今报来揭秘。

王超斌向温总理“说”的，和今报的报道如出一辙，就是“各级地方政府乱收费是房价居高不下的一个重要原因”，要解决过高房价，政府应该降低或取缔各项不合理的收费。

王超斌称，3月4日他就房地产的高税收问题向温总理做了汇报。3月8日，王超斌和包括民进中央常委、清华大学人文学院经济研究所副所长蔡继明在内的10位全国政协委员，召开记者见面会，批地方政府过高税费抬高房价。

报道中提到，来北京参加两会之前，委员们已经在河南省住宅产业商会的帮助下，对重庆、四川、江苏、安徽四个省市房地产项目成本的构成以及房地产、建筑两个产业各项税费对当地政府财政收入的贡献率进行了调查，发现各地政府在房地产开发过程中所征收的费用，除了土地出让金和双重配套费外，还要收蓝图审查费、防雷检验费等多达50余项费用，涉及25个部门，总计占房价的15%~20%。

为增强此提案的说服力，王超斌等10位全国政协委员，还实地“解剖”了一只“麻雀”——北京东区国际小区，现场调查后发现，东区国际作为公寓，每平方米售价约为23000元。其中，在每平方米的房价构成中，建筑成本约3500元，土地费用近6000元，各种税费近10000元。此外，开发商还需要支出的费用包括拆迁补偿费、不可预见费等。

●高房价的“黑锅”该谁背 这是个问题

任何行业都要交税费，房地产的这些税费不该交吗？作为房地产商，王超斌说，税费当然该交，但应该分辨一下，哪些该交，哪些不该交。像什么不可预见费，收得就非常可笑！王超斌认为，不可预见费，就是没有明确的名目，不知道为什么要收的费。还有所谓的蓝图审查费，就是房地产商设计的图纸，要拿到相关的政府部门去做一个审核，这个审核就是看一看而已，可就是这个看一看，就要收开发商几十万元，甚至上百万元钱。这个蓝图审查费是按土地面积收的，一亩地两千元。

和王超斌一起参与提案的全国政协委员、北京兆泰房地产开发有限公司董事长穆麒茹也作出类似表示。他认为，目前房地产开发商的税负太重，而这部分税负已经被转移到房价当中。

王超斌说，在全国政协会议上，向各级地方“发难”，自己其实是个“炮手”，“炮弹”是河南省住宅产业商会提供的。

这些杀伤力很强的“炮弹”，有依据吗？河南省住宅产业商会常务副会长赵进京说，这些资料都是准确的。

赵进京还有个职务是全国房地产商会联盟副主席，他说，这个职务让他得以了解全国各地的地方政府过高税费的资料。

为何要向政府“发难”？赵进京说，因为现在公众和媒体有个错误认识，感觉房价是开发商给抬高的，其实有“地产总理”之称的任志强早就说过，天亮不因鸡叫，房价不是开发商喊涨就涨上去的！

赵进京认为，作为房产开发商，他卖房的价格肯定是在成本基础上加价。现在有一种仇视开发商的情绪，今年2月，北京一媒体发表评论称，太阳最红，房产商最黑，把当前的高房价归到开发商头上，这是“打错了板子”，政府卖地的价格越来越高，钢材、水泥等建材价格又一路上扬，税费还收这么高，房子价格高主要是这些因素推动的，不明白其中内情的购房者一味骂开发商，其实开发商是在替政府“背黑锅”。开发商不应该、也不能替政府“背黑锅”。这就是10位委员提案的动机。

从1986年开始的中国住房产业化进程中，房产商扮演了重要角色，没有房产商的挥汗如雨，埋头苦干，哪有城市的广厦万间、万家灯火，对房产商在城市建设中的作用，公众、媒体应有理性的认识。

●房产商的“恃”在哪里

10位委员提案的发起人之一，蔡继明教授作为学者，在房地产领域有一定研究。他说：“我们这个提案就是建言政府的。任何商品的价格构成都不是单方面的，房地产价格受供求关系、开发成本等多方面的因素影响。而开发成本中有25％至30％是政府征收的税费，另外土地费用还占了同样的比重。最近这十几年来，地方政府有多少GDP是靠房地产拉动的？尤其是土地出让金，更是相当于第二财政。这是不可持续的。过去几年间，我国耕地减少速度是每年1000万亩。这离‘18亿亩耕地的红线’越来越近。所以，我们就是要通过不断规范房地产市场，提醒地方政府，依靠房地产开发，来刺激经济增长的道路走不通了。”

有记者提问：“您认为在房价成本中最关键的因素是什么？”“土地价格。”蔡继明回答。

网络上有网友质疑，这次参与高房价问题提案的10位委员，有人本身就是房产开发商，提案的资料又是住宅产业商会提供的，这个提案似乎是房产商维护自身利益的举动？

对网友的质疑，赵进京说，全国政协委员王超斌是开发商，但他作为房产界代表，参与维护行业合法权益的行为，合情合理又合法。工人代表的提案关于维护工人权益的肯定多，因为他（她）了解行业。至于住宅产业商会，它也不是开发商的帮凶，它归河南省工商联领导，维护的是整个房地产行业的利益。这次的提案河南省工商联领导也很支持，因为税费过高，影响到整个房地产行业的健康发展。

3月23日，在河南省住宅产业商会召开的地产领袖讲坛上，河南地产界知名人士，建业集团“掌门”胡葆森放言，10位委员的提案很好，住宅产业商会干了件好事，维护了行业利益。

胡葆森说，对河南的开发商来说，也就是2007年房价涨得快了点，赶上了好时候，利润能达到30%，以往年度利润都在10%左右，知名的深圳万科公司，利润一直在10%以下。
住宅产业商会和王超斌闹出的动静，不仅在网络上赢来了200多万的点击率，也已引起了中央政府职能部门的关注。3月10日，建设部住宅与房地产业司发函，函上说，最近全国政协委员联名提案，反映当前房地产开发中各种政府收费问题，请有关城市建委（房管局）选择本市1~3个房地产项目，认真填写有关税费的实际收取情况，于3月11日报建设部住宅与房地产业司。

王超斌说，他们的提案实际事关民生，所以引起了总理和建设部的关注，相信这些不合理的收费会下降或取缔。

而赵进京似乎也要将维权行为进行到底，他说，下一步将聘请专业律师，对地方政府的房地产税费项目进行审查，对违法的乱收费项目，不排除使用法律手段。这样做是为了广大购房者，如果不合理的税费不再收了，意味着房子的成本会下降一点，这样受益的是购房者。因为作为开发商，他卖房的价格肯定是在成本基础上加价。

作为房地产业的专业律师，郑州大沧海律师事务所成永律师认为，像不可预见费，不管有没有物价局的收费许可，铁定是违法的乱收费，打这个官司，胜诉可能性很大。“财大”的房产开发商，敢于“逼宫”各级地方政府，他们的手里似乎还有另一张“王牌”，河南省住宅产业商会提供的材料表明，江苏省2006年第一季度房地产、建筑两个行业共缴纳税费91亿元人民币，占到地税收入的35%；重庆市2007年房地产、建筑两项税费收入400亿元，占到地税收入的50.8%。赵进京说，房地产已成地方经济的支柱产业，如果房地产真的衰退了，估计市长比开发商还急。

但即使各项政府的不合理收费真的取缔了，房价是否会下降，这恐怕还是个未知数，因为追逐利润是商人的本性，“房奴”成永说。

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