消费者并非观望不起 房价跌到什么价位是个底？

http://rent.dg.soufun.com  搜房租房网  2008 年4 月7 日 贺承军  焦点房地产网论坛

  [摘要] 房地产从去年底的观望，到目前的犹豫踌躇，欲说还休的是“降价？降到什么地步才是底？”或者干脆采取断然否定已然降价的态度，这集中体现于两会期间一些有点外行的政协委员、人大代表们的说法中……

房地产从去年底的观望，到目前的犹豫踌躇，欲说还休的是“降价？降到什么地步才是底？”或者干脆采取断然否定已然降价的态度，这集中体现于两会期间一些有点外行的政协委员、人大代表们的说法中。较权威说法有：经济学家吴敬链再次解释房价高涨是宏观经济现象；财经专家郎咸平亦认为是本该作为其他产业的投资为追逐高回报转向房地产，导致房地产投资居高不下、当然也令炒作不休的现象；国家统计局的数据更是一绝，它在房价畸型大涨时能算出涨幅很正常，而房价下跌时亦能算出房价依然上涨的指标来，看来国家统计局是学毛泽东跳舞，不管舞场音乐节奏如何，只按自己的脚步节奏跳；加上总理的政府工作报告表示“要防止经济急煞车”显然被某些人有意误解；——一时间，竟大有维持高房价居高不下之势，如各地方城市政府首脑和建设部表态，均是四平八稳的“维稳派”。

可以说，经过去年冬天经济宏观调控和十七大精神对高烧地产的急遽冷冻之后，如今地产界已有解冻迹象。狡猾如狐、灵动如鼠的万科，可以说避过了冷冻，断然采取“一往如既”的促进资金快速回笼的策略，在大市冷冻、购房者观望期，通过大幅降价而获得了市场销售业迹。然而，从冷冻中逐渐缓过来的包括地方政府在内的利益集团，似乎不愿万科成为“害群之鼠”，“避免大跌”之论化为挠挠之箭，纷纷射向万科这个鹄的。

房价跌到什么价位是个底？这是一个“好傻好天真”的追问。按王石先生以前说过的万科超过15%利润（后又调为25%）的项目不做，那个利润率，能不能作为每一个项目的底啊！其实即使这两年房地产高烧中出现的地王，倘限定纯利润15%，亦会达成房价有降、底部可触，总之探底不难。

现在，不愿降价的因素很多，比如地方政府、银行、开发商、中介和已购房者，林林总总，加起来人数不少，他们拥有的资源更是异常庞大，形成所谓利益集团，他们不愿房价猛降，还真的就很难降下来。当初有所谓利用高房价绑架中国经济一说，我还不相信，现在看来，宁可信其有了。

但是，民众的力量终究不可忽视。呼吁建立科学合理的住房保障制度，在民众的希望中也包括降房价的要求。而利益集团亦想通过由政府承诺建立科学合理的住房保障制度，来实现稳定目前仍然居高不下的房价，进而推房价按“符合中国城市化、经济增长客观规律”继续上涨。

利益不同、诉求不同、表达各异，目前仍处在房地产僵局之中，缘由就在于利益集团博弈正在进行中。资源占有比较多一方，慑于两会压力，因而采取了通过出席两会的利益代表，搅浑视听，待两会之后再行后事的策略。随着北京两会进入尾声，各地方两会接着召开，关于房价该不该降，降到什么地步，会依地域不同的产生很大差异。

然而，去冬以来，房地产局势至少证明了两点：一是房价绝非如有些吹鼓手吹的那样降不得；二是消费者并非观望不起。仅此两条，倘开发商们依然想造势而使已囤之地陡然升值，已不太可能。何况最善造势的中介群体已遭重创，中介群体要再战江湖，再创辉煌，诚信、讲实话，也将是消费者对中介的戒尺。

中国宏观经济面临的人民币升值、出口放缓，要化解危机，确需要一个蓬勃而健康的房地产市场。倘若房价不降到位、房地产市场健全不起来，则不能适应中国宏观经济发展的要求。健康的房地产市场，必然是以消费者为中心的市场。

因此，要使中国宏观经济不大起大落，必须要使房地产市场重构后重新活泼起来。理由在于：一是房地产上沉积资金和其他资源已相当庞大，不激活这一块资源是不应该的。二是住房保障制度是一项长期任务，于短期内对降低房地产炒作预期有利，但并不能立即起到激活房地产市场的作用。三是地方政府和银行对于房地产的暴利模式并不厌恶，因此靠地方政府和银行来打造健康房市并无特别优势。那么靠房地产商群体自身深思熟虑后，毅然降价到位，树立符合城市化和宏观经济要求的“大众居住”本体理念，走产业化、可持续发展之道，促进房地产业活跃、健康地发展，是大大小小房地产商应该达成的共识。作为中国房地产业龙头老大万科，已步履稳健地走出了这一步。让我们以拭目以待。

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