楼市供需双方僵持还将继续 言楼市"回暖"尚早

http://rent.dg.soufun.com  搜房租房网  2008 年4 月10 日 张泰欣  中国证券报

  [摘要] 相对于去年下半年房价的月月飙升，目前楼市的状况似乎收敛了许多。在这相对平稳的背后，体现着供求双方的未来预期。在宏观调控紧缩大方向未改，真实有效需求未能完全体现，房地产行业资源还未有效配置的情况下，楼市"回暖"还言之尚早。

从紧的货币政策对房地产开发商的影响正在显现。由于商业银行对房地产开发贷款执行了较严的标准，很多中小型民营地产商都不同程度地存在资金短缺问题，而一些大的知名开发商由于前期囤地较多，也承受着资金方面的巨大压力。在个人贷款方面，很多商业银行均表示，将严格按照央行的规定，并根据当地市场的实际，从严执行。宏观调控对投资炒房起到了一定的抑制作用，以北京东部某著名楼盘为例，在开盘不到半年的时间里，目前该楼盘的退房率已超过3%，鉴于市场形势僵持不下，很多投资、投机者都选择了退出观望。

受调控影响，很多房地产企业都不同程度地感受到一季度的销售压力，至于未来市场的走向目前还难下定论。不过在调控趋紧的预期下，房地产业不断并购整合的路径显得愈加明晰。业内人士分析，由于受资金、市场及发展战略的影响，中小地产商将经历一段被整合的过程，地产行业的格局将会有所变化。行业整合将会促进内部有效配置，从而释放出一些土地、资源和市场空间，有利于改变房地产业粗放经营的模式。不过房地产市场是否会因此而发生变化还值得商榷。因为主导楼市变化的从来都是多方博弈的结果，而非地产商或者供给方一厢情愿。

楼市价格的非理性上涨很大程度上缘自投机者的疯狂炒作，而普通民众真正的自住需求并没有得到合理的体现；此外，有效供给不足也使得真实需求的缺口越来越大。以北京市场为例，目前五环周边楼盘的价格基本都在12000元以上，这在很大程度上已经透支了该地区未来几年的房地产价格，然而与过高的价格形成鲜明对比的是，周边落后的配套设施与不尽如人意的人文环境，在市场非理性因素的作用下，很多民众只能被动选择。为缓解供求双方的突出矛盾，今年很多地方都把加快廉租房、两限房、经济适用房等作为政府的重点工程，以满足中低收入者的住房需求。毋庸置疑，这对缓解房价过快上涨会起到一定的积极作用，然而只保障供给还不够，如何有效地甄别真实需求，限制炒房行为，将在另一面主导着楼市的健康发展。

鉴于以上因素，分析人士认为，今年房地产价格大幅上升的空间有限，但也不会出现明显的下降趋势。鉴于对土地价格的预期、长期内中国经济的向好以及市场大量尚未满足的刚性需求，房地产业仍将保持向上的发展势头。不过，由于今年内外经济发展的诸多不确定性，目前市场供需双方的僵持局面还将维持一段时间。同时，也要注意到，由于市场和政策变化，银行业对房地产价格的评估、监管的原则以及风险控制也亟须做出及时跟进和调整，这样才能避免重蹈美国次贷危机的覆辙。

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