贺承军：不能以房产中介的口吻鼓吹“REITs”

http://rent.dg.soufun.com  搜房租房网  2008 年4 月24 日 贺承军  观点地产网

  [摘要] 上海证券交易所研究中心的陆一先生在 4月21日的《第一财经日报》刊登了整版文章《REITs是制度创新，非单纯产品创新》，这篇文章较系统地阐明了REITs势在必行的各类理由，其最吸引人之处：“REITs的精髓是市场化全民共享机制。”

上海证券交易所研究中心的陆一先生在 4月21日的《第一财经日报》刊登了整版文章《REITs是制度创新，非单纯产品创新》，这篇文章较系统地阐明了REITs势在必行的各类理由，其最吸引人之处：“REITs的精髓是市场化全民共享机制。”

其实，目前中国推行的金融改革、金融衍生品的拓展，几乎都可以用得到这一“精髓”作号召，作者也不无客观地指出，应警惕“准REITs产品”绕开公众市场，沦为圈钱工具。

但是，从中国近年来金融发展的经验与教训来看，当某类金融产品仅仅为某些机构和大款们享有，并没有进入公众领域时，它的危害也不过是“准”危害，而一旦以市场化之名进入公共市场，其灾难绝不再是“准”灾难。那么对于REITs的正式向公众推出，我们能看到真正市场化的有效监管吗？

几乎是对我这一类质疑未加任何防范，陆一先生的文章中，自己又不自觉地承认，这类风险依然存在，肯定存在：“但目前市场情况来看，中国REITs在发展初期不太可能进入普通公寓领域，较可能的切入点是高端公寓，以及配合政府的廉租房供给。尤其是廉租房的提供，包括开发和持有都需要相当的资金，未来通过REITs，合理引导民间资金进入，能有效解决市场刚性需求稳定，从而进一步平稳房价。”这一通“但”书，实际上与目前股票市场的灾难之根源性机制一样，有钱人有可能玩高端公寓的做庄炒作游戏，而廉租房的投资炒作，将有政府托底的隐性承诺。

这样，就有点地产中介的味道了，且分析问题的水平，果然跟地产中介不相上下：“在房地产市场因过热发展而成为众矢之的情况下，如何减少房地产市场对以银行为代表的中国间接金融体系的高度依赖性，建立透明、公开、畅通、持续的市场融资和约束制度，形成全民利益分享的房地产金融与证券市场的创新体制……将是摆在政府、学者和业界面前的一个严峻而不义不容辞的任务。”诸如此类的鼓吹或论证，我们即使不懂REITs专业，仅凭常识即可判断：难道因目前房地产成为众矢之的，而使REITs出台的必要性大为增强？这是靠不住的！至于“建立透明、公开、畅通、持续的市场融资和约束制度”，又是一个新玩竟，一个懂的人不多的新玩法，如何透明、公开？连许多人玩了好多年吃了不少苦摔了不少跟头交了不少学费的股票市场都没有透明、公开，凭什么相信如今“义不容辞”的新玩意REITs就一定能透明、公开？所以，对于金融领域的新鲜玩意，不必大吹特吹其必要性，而是多想想我们怎样才玩得起。

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