业主跟买家到哪一步 二手房交易就完成了？

http://rent.dg.soufun.com  搜房租房网  2008 年4 月29 日 管静莹  东莞搜房网

  [摘要] 作为购房者与业主之间纽带，二手地产中介对二手房市场情况、二手房交易流程以及相关法律法规相当了解，因此二手地产中介对保护二手房交易双方权益责无旁贷。搜房网此次邀请地产中介代表共聚一堂。就如何规避二手房交易风险展开一次探讨。让网友们对如何规避二手房交易风险有更深刻的认识。

主持人：在这个过程中，业主跟买家到哪一步，这个交易就完成了？

曾庆良：如果用我们的技术手段来讲，基本上是到了地税已经打完了，整个交易已经完成了，按照法律意义上来讲，只要你交了二手契税的时候，契税单有你的名字，这个房子就是我的，不用等房产证出来都已经是我的，但全部手续，一定要等地税打完。如果不交易，比如买方要贷款，或者卖方原本是要赎楼的情况。

主持人：就是产权已经过户了。

曾庆良：而我们最大的风险，如果卖家需要赎楼这是一个风险。第二个风险是买家需要贷款。所以这种情况都会导致我们的交易不顺利，造成很多反复的单。

马国柱：去年在贷款迅速冻结的时候，承诺也是没效的。

江少杰：所以我觉得没有一个很固定的案例。

邓小华：其实你在东莞做，按理论上来说，首先是不可以交易的，在不可以交易的情况下，你先让他出房产证，就可以交易了。

曹国超：我们有一个官司，其实是他嫌楼价低了，就去告客户跟中介方，但是最后判下来，就说要他出完一手证继续交易，但是也要看，因为东莞现在包括仲裁、法院，都不一定很了解这个行业。

邓小华：或者是这样，比如投诉到行政部门，他说你中介管理协会，或者是专门管这个的，叫你卖预售契约，你收中介费，你收10个点也好，你去打官司也要给10个点，但是他一走行政这条路，说你超过了3个点，在中国是两回事，行政也有执法权力的。在广州我们以前有试过按揭代办费，按合同签订了，你就应该要给我的，他不是去法院告我们，去物价局告我们，物价局就说我们给你批的时候，你们只有佣金，没有按揭代办费，就来把你的帐号查封，行政是有这个权利的，那你说我走行政诉讼，我跟物价局打官司，那没问题，反正下来要半年，一个公司的帐号被查封半年，你要不要进出，你要不要发员工工资，你就只能妥协。所以完全讲法律这个东西是比较难的，你要真正做好刚才讲的，我们可以在违约上面，把诉讼的责任加大一点但是又需要好的法律环境，如果法律环境还不够，我们要做这件事情还是很难的。

曾庆良：这方面是有规定的，像你刚才说的按揭费，不能这样写的。

邓小华：如果是打官司就不会这样判的。

曾庆良：我们去年打了几次官司，就是这样的，因为法官不支持我们，我们胜诉了，要赔我们4万块钱，还有个2千块钱的佣金，不支持，这是我所知道的，因为我经历过这个事情。所以在东莞，打官司的时候就发现是字眼错了，特别是经营范围内没有的，你不能写上去，你要回去认真研究你的营业执照。

邓小华：我们以前都是要到物价局批准的。

曾庆良：我们行业早就批了，但是是几十年前批的，都是行政问题的。

邓小华：所以行政跟法律两者是结合。

曾庆良：物价局没有定我们的价，我们的收费标准还是建设部定的，建设部定的是两个点以上还是以下的，但没有说是双方还是单方。

邓小华：这是建设部97年的文件。

曾庆良：反正我可以收你5个点，收你5个点，加起来10个点也可以，像广州我知道是5个点的。

主持人：东莞这么长的交易5个点。

曾庆良：对，当时合富交易收5个点的时候，我就很支持。

邓小华：这个环境是需要大家一起坐下来，更多的行家一起做才有可能做大的。

马国柱：像印花税一样，本来就是处于熊市，你还说以后的市场。

梁寿如：在我们那里确实是比较惨的，我们把所有资料地建到房管所那里，房管所那里也不是批人做什么，公告提上去15天之后，才打电话叫你去填这个东西。因为你要打开门去评估的，又过了10多天，又是一个评估，一个月就过去了。你过程太长，风险肯定是增加的。

主持人：刘总，评估这个环节，深圳是怎么操作的？

刘瑞：两边的评估都是差不多，应该是中介评估，银行评估，评估完了以后，深圳的国土局、物价中心会有评估，就像我们这边的房管所一样。这边4年的评估系统不是很广泛，深圳是4年。

曹国超：这里没有，房管局的供房是用广州一个公司的，现在内部不知道是怎么运行的。

刘瑞：作为我们各家中介来说应该采取积极的态度，一方面协助买卖双方控制交易风险，能够将交易在我们这个环节操作的过程中不耽误时间，另外一块是我们向政府及有关职能部门呼吁，这不仅仅是我们的问题，在这个过程中，只要我们做到位了，我们的利益是存在的，但是最大的挑战，风险存在最大的就是老百姓，老百姓的钱赚来是很不容易的，他们的额度也是非常大的，交易的周期越长，风险就会越大，他们所带来的风险已经不是三两万块钱的事，可能是十万、几十万，甚至百万的问题，因为现在政府部门都是讲职能效应，我们考虑更多的，其实很多都是都可以做。有一次我跟我们同事聊天谈到这一块，我想比较大胆的讲一句，我说把东莞的一些职能部门，尤其像房管、房地产、国土局这些部门，要不让这些人到深圳跟广州学习一下，应该有很多体会。还有一个做法是由中央或者是广东省委，将广州或者深圳相关部门的复职到我们这边来，我们的财政收入应该会翻倍，另外是他们在这里的工作效率可能自己都无法想象。我去房管所，有一个案例，他们上午有一个小姐坐在那里，下午4、5点钟下去的时候，一边捶胳膊，说今天好累，收了5个件。这算什么累，在深圳的时候，有些一天是上千个件，天天人山人海，挤都挤不进去，罗湖、南山，还有关外的那些，他们一天一个人都能够收上千、几百个件，所以那种工作的比例应该是非常大的。政府在这点上下点工夫，可能是大家都向往的。

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