搜房周评:假日效应突出 上周楼市量价有所下滑

http://rent.dg.soufun.com  搜房租房网  2008 年5 月6 日   搜房网

本周是“五一长假”改版成“五一小长假”后第一个运行假期，对旅游、酒店等行业都产生了很大影响，但假日效应似乎不仅局限于该类行业对房地产行业也产生了一定程度的影响，杭州主城区的预定、成交量价都相对出现萎缩现象。根据搜房杭州分公司的统计数据显示，杭州八大区商品房共预定384套、成交520套59687.1平方米，相比成交套数、面积分别下跌了21.8%、20.1%；且与去年同期相比成交也出现了一定程度的下滑，市场形势并没有去年乐观与火爆；影响楼市的主力楼盘也相对出现变动，天阳上河、伊萨卡国际城等一些低价楼盘取代蔚蓝公寓、东方润园成为杭城的“明星楼盘”，深得市场的热捧，因此相应的对价格产生了影响，环比上周下跌了16.3%。本周杭城楼市关注话题是“五一假日”影响市场程两极化发展趋势：供给的控制者开发商上演开盘热潮撞击市场的疲软需求，市场矛盾突显可售面积余额上升；“90/70”政策影响持续，市场反映90平方米以下供给不断增加人居展中小户型将唱主角 210个楼盘周边居多但是与均成交115平方米/套的统计结果差距大。

一、假日效应叠加房交会 楼市出现萎缩

“五一小长假”叠加即将到来的房交会使杭州楼市本周呈现出两极化发展趋势。开发商为了能够抢先占有限的资源，希望在划分有效需求这块蛋糕中分到尽量大的一块，因此都期望避开房交会或是先在知名度上占有优势，所以纷纷抢在房交会之前开盘，如仅“五一小长假”这三天便有翡翠城、湘湖美地、天都城、香滨湾、城市芯宇等五个楼盘上市；但市场的观望心理与对市场预期“看好”，需求者表现却相对冷静，虽然频繁的新盘推动，但并没有产生成交、预定等大幅度上涨的预期效果，购房者也都寄希望于房交会时，将会有大体量供给的同时伴随打折、降价等促销。总体而言杭州楼市供给高峰撞击上“五一小长假”叠加房交会的“不利影响”而导致整个杭城楼市成交出现萎缩。

二、楼市供给持续走高  假日导致需求疲软

从近些年杭州房地产市场的观察发现，楼市的季节性相当明显，经过去年年底楼市淡季的积累与储蓄与去年土地市场的异常供给，现在春季应该是楼市的旺季。但从统计发现发现似乎还是供给的旺季而非需求的旺季，呈现的是一边倒极化发展的趋势。其中主城区以香滨湾推出三期房源，共287套房源(住宅268套)，开盘均价约12000元/平米；金都•城市芯宇推出3号楼共147套精装修房源，开盘均价约30000元/平米等为代表显示供给相对充足，而需求疲软导致可售面积余额出现明显的增长。根据统计数据显示本周预定有较大程度下跌，相比上周的478预定下跌了19.7%，市场疲软相应的成交也出现较大幅度下跌，相比上周的665套下跌了21.8%。本周共实现了384套预定、520套成交且本周的预定未释放部分仍基本上与周持平，因此总体而言供给与真实需求相比存在差距进一步被拉大，可售面积余额相比上周增加了23套30395.2平方米，但增长幅度也出现明显的下滑。

三、天阳上河拉动拱墅区成交  之江区实现突破

杭州从全国城市划分中被列入了二线城市中，总体而言杭城面积并不算很大——其中搜房在售楼盘数据库中杭州以325个而居全国第九，另加三万政策的限制，因此个盘推出都会对楼市产生很大的影响，而对各个区域的影响也就更加突出了。曾以个盘影响突出TOP9中占四个而成为区域成交之首的江干区，由以天阳上河与万家花城等热销为依托的拱墅区所取代，拱墅区以128套的预定、168套的成交成为主城区第一、杭城全市第二；而江干区也因蔚蓝公寓、东方润园等持续放量成为区域成交第三；余杭区并没有受“五一小长假”的影响仍然以价格、体量、环境等为优势实现高速增长，以164套预定、252套成交的成绩实现区域成交之首；但本周表现突出是之江区，沉默多时的之江区由于云溪香山新盘推出而有很大程度的提升，重新取得市场的认同而实现了32套预定25套成交的成绩。

四、区域均价差距缩小  滨江区仍低价中徘徊

本周杭城主城区的成交价格为15372元/平方米与上周的18357元/平方米相比下跌趋势明显，幅度达16.3%，主要的影响因素是天阳上河取代蔚蓝公寓成为个盘成交之首与余杭等周边区域楼盘的热销。总体楼市价格下滑的同时是区域价格差距不断缩小，基本区域价格都围绕在15372元/平方米左右，其中最高的江干区20957元/平方米与最低的余杭区8673元/平方米差距明显比上周缩小。与前一周相比变化较为突出的区域是之江区从10052元/平方米上涨到15255元/平方米；但特别值得一提的是滨江区价格走势“奇异”，从滨江区成交历史可以发现该区域价格早已成过了万元大关，但从本周的9368元/平方米表现来看，除了简单的受银色港湾、中兴和园等各盘影响外，另江景资源稀缺日益突出，区域发展基本向萧山区延伸，是区域价格下滑的主要影响因素。

 

五、本周杭州楼市成交TOP 9

六、本周热点楼盘推荐：天阳.上河  14034元/平方米

楼盘动态：购买一期房源的置业者，在申领到优惠卡后在开盘一周内，享受一次性付款优惠30000元，商业按揭是优惠20000元，成交均价14034元/平方米。

项目介绍：天阳.上河占地约33000万平方米，总建筑面积约88000平方米，项目由5幢高层、小高层、4幢沿河排屋和1幢景观排屋组成，北高南低，视野开阔。
天阳.上河户型新颖独特，90平方米以下面积的精致户型占到了整个住宅建筑面积的主体。75平方米两房和90平方米三房的主力户型中大部分都融入了景观花池、错层挑高大阳台等多种变化；在180平方米沿河排屋中，下沉庭院、半地下空间的处理手法，以及内部空间的巧妙紧凑安排，都令人耳目一新。

交通配套：天阳.上河位于杭州市中心新湖墅板块，相距武林广场不到6公里，南至小河，北至桃源路，西至登云路，东至规划道路；公交76、70、46、861、63、1、813等二十余条线路。

周边配套：⊙教育:紫荆幼儿园、蓓蕾幼儿园、拱宸桥小学、和睦小学、文澜小学、长征中学组成成熟教育网络，拥有较为宽广的选择空间。

⊙生活:世纪联华运河店、欧尚超市、百安居建材店等众多周边商业配套，全方位满足生活购物需求。

⊙医疗:和睦医院、拱墅区中医院、拱墅区第二人民医院、杭州市第二医院等一流医疗设施，在您身边关注健康。

⊙文化休闲:运河博物馆、运河文化广场、小河直街历史文化保护区及运河沿线景观，俯首可拾。

责任编辑/zhongmin.bj