五一小黄金周重点城市地产销售情况数据分析

http://rent.dg.soufun.com  搜房租房网  2008 年5 月9 日   平安证券

  [摘要] 我们跟踪了深圳、北京、天津、上海、杭州、武汉、重庆等城市本周(0428-0504)的市场成交情况，恰逢“五一”黄金周(5月1日～4日)。总体来看，楼市成交情况在本周并没有出现明显增加，刚性需求仍然十分强大，但对价格的高度敏感和观望情绪还是十分浓厚。

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3、华发股份(600325)

公司公布1季度报告。1季度公司实现营业收入6.8亿元，同比增长102.3%；归属于母公司股东的净利润1.22亿元，同比增长120.8%；基本每股收益0.19元，同比增长5.6%；全面摊薄净资产收益率5.93%，同比增加2.61个百分点。

平安观点1、08年1季度公司营业利润率36.4%，同比增加4.9个百分点；净利率达到18%，同比增加1.5个百分点，显示项目盈利能力有所上升。

2、期末资产负债率76.8%，扣除预收账款后的资产负债率只有62%，公司配股已经得到审核通过，财务状况良好。1季度末预售账款39.5亿元，比07年末增加17.4%，占08年预测结算收入的98.9%，公司08年业绩已经基本锁定。

3、总体上，我们认为珠海房地产市场具有长期的发展前景，公司拥有充足的优质项目资源，销售状况和资金链均比较良好，公司安全边际较高，因此，预计公司业绩在未来能实现持续快速的发展。

4、预计公司2008、2009年期末股本计算的每股收益分别为1.06元、1.65元，虽然公司基本面良好，但考虑到目前房地产市场的调整对珠海市场的可能影响，我们仍然维持公司“推荐”评级。

4、金融街(000402)

2008年1季度报告及2季度业绩预减公告。1季度公司实现营业收入7.74亿元，同比减少61.4%；归属于母公司股东的净利润0.70亿元，同比减少88%；基本每股收益0.05元，同比减少90.74%；全面摊薄净资产收益率0.49%，同比减少12.89个百分点。此外，公司预计08年上半年净利润将同比下降50%~90%。

平安观点

1、公司1季度业绩减少主要是由于去年同期确认F1写字楼19.6亿收入、商务地产在各季度间收入确认不均匀所致，因此2007年1季度公司净利润同比2006年1季度上升3000%~3100%(06年净利润0.14亿元)。本期营业利润率26.7%，同比下降7.4个百分点，主要是由于盈利水平高的商务地产在去年同期确认收入所致；本期销售费用增长了148.4%，主要原因是公司自持物业开业后产生宣传费用，导致销售费用较上年同期大幅增长。

2、近期公司已将金融街F3写字楼(金祺大厦)出售给光大银行，金额约23亿元，已经锁定08年41%的收入。此外本期末公司账面预售账款19.7亿元，比07年末增加了113.4%，占我们所作08年结算收入预测的34.9%。

3、2008年公司完成增发筹资82.8亿元，本期末资产负债率为43.6%，如果扣除预售账款则只有38.9%，公司资金链良好，项目资源按08年竣工40万平米计划估算十分充足。

4、公司“商务地产+自持物业+住宅开发”的模式已经形成，2008年公司以北京为核心在全国重点城市的成熟区域、核心地段拓展新的商务综合体项目；实现自持物业的稳定经营和提升盈利能力；加快住宅项目的开发销售，支持公司开发规模和效益的稳定增长。2008年除自持物业经营、出租物业租赁外，惠州金色海岸项目、天津津门津塔项目、北京其他开发项目和南昌紫金园后期将为2008年业绩来源提供保证。

5、我们按最新股本预计算2008、2009年每股收益为0.78元、1.13元，未来两年增长约45%，我们维持公司“强烈推荐”评级。

责任编辑/xiashanyin.dgzf