住宅怎么就成了“毒药市场”？现在对它说BYE

http://rent.dg.soufun.com  搜房租房网  2008 年5 月9 日 杨红旭  搜房博客

房地产市场包括诸多细分市场，但由于住宅占据主导位置，而且万一租售不出去，还可以用于自住，于是很多普通投资者以前总是紧盯着住宅市场，其实真正的赚钱高手已开始远离这个越来越充满变数的“毒药市场”。

本文以上海市场为例，分析一下住宅市场与办公楼市场以及商业用房市场的巨大差别。上海住宅市场再次走到一个“岔路口”，买卖双方的搏弈激烈进行中，渐分楼盘降价，但仍有部分新开楼盘涨价；而买方的观望气氛似乎依然浓得化不开。与住宅市场的低迷相比，上海写字楼市场和商业用房市场，却依旧稳定前行，波澜不惊。

回顾2007年，在全国楼市整体大幅增长的背景下，上海房地产市场亦重现2004年的非理性繁荣景象。但值得关注的是，住宅市场和商办类市场各自运行的态势比以前更加明显，市场的差异性显现无遗。

从价格上分析，2007年上海商品住宅同比2006年上涨超过14%，但销售型办公楼涨幅是12%，商业用房的价格甚至还下跌0.05%。由于这是成交均价，其中隐藏着成交结构的变化，商业用房下跌的原因主要是中低价位成交比重上升。但市场实际表现看，住宅价格涨幅确实远远大于商办物业价格涨幅。

从供需上分析，2007年住宅供求比为0.7:1，明显供不应求；办公楼市场全年供求比为0.85:1，办公楼市场全年供求比为0.93:1。仅从供求比上分析，就能看出商办类市场处于稳定增长态势，而非住市场在2007年需求再度膨胀的情况。

接下来分析一下这三个市场近5年的演变历程。住宅市场2005年明显的供大于求，供应量和成交量2005年经历大幅下滑，其它年份供不应求，2006年基本上供求平衡。办公楼市场除了2006年出现供应略大于需求外，皆呈现出供不应求的态势，销售型办公类物业供应量连续5年增加后2007年出现小幅下滑。商业用房市场近几年成交量波动不大（市场需求相当稳定，维持在200万平米左右），但供应量变化较大，2006年增幅较大，2007年又大幅下降38％，这种大幅变动导致2005、2006连续两年供大于求的矛盾突出。

从上述分析可知，2003、2004两年上海住宅市场迅猛增长，供需两旺的时候，商办类市场并没同步增长；而2005年在“国八条”的严格调控之下，住宅市场明显下调，成交量几乎被腰斩一半，与此同时商办类市场却呈波澜不惊之态。2006年三个市场比较相似，2007年在住宅市场再度爆发时，商办类市场依然步履稳健，我行我素。

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