08年北京写字楼市场先抑后扬 逐步走高

http://rent.dg.soufun.com  搜房租房网  2008 年5 月14 日   搜房网

宏观而言，2007年是我国多个行业完全对外资开放的开局年，宏观政策的支持进一步加快了国外企业的进入，同时也带动了国内相关行业的发展。以银行业及保险业为代表的金融行业、现代服务行业、高科技行业是市场的主要驱动者，在这种需求的推动下，北京市优质写字楼在07年实现了租金和售价的上扬。同时具体市场表现研究而言，各核心商务板块发展建设的阶段性集中供应，也在08年上半年加剧了部分核心区域的市场竞争压力，导致了一定的租金下跌行情的出现，但在整体市场需求的强劲支撑下，加之优质高端物业逐一面市的市场拉动下，预计在2008年商务办公物业市场会走出一轮先抑后扬逐步走高的行情。

2008年是写字楼的放量年。据统计，2008年将有146万平方米的写字楼新增供应量。行业竞争加剧。一季度写字楼市场活跃程度明显回升。市场成交情况重新回到较高的水平。奥运会期间可能面临的装修施工方面的困难并没有抑止市场上对甲级写字楼的强劲需求，部分客户正努力试图在奥运会前完成装修并入驻办公。同时，计划在奥运会后才开展装修的客户亦不在少数。数据显示，全市平均空置率下降至9.3%。CBD和金融街的吸纳量较上季度均有大幅的提高。

主要商圈分析：

CBD：仍是外资公司关注的重点

金融保险、咨询顾问、传统制造行业等外资公司对该区域需求继续保持旺盛，如东亚银行在世纪财富中心租赁了28000平方米的面积，富士通则在远洋国际中心租赁了10000平方米的面积。

此外，随着中央电视台、北京电视台的落户，与之相关的上下游企业出于业务的需要必然也蜂拥而至，新老媒体的齐聚、融合必将带动CBD传媒产业的迅速扩张，同时也将降低CBD甲级写字楼的空置率。许多房地产开发商已经敏锐嗅到传媒产业对写字楼办公空间的独特需求，专门为它们的发展量身定做了独特的写字楼办公空间。如东方梅地亚中心是它们中间的佼佼者。传媒产业在CBD的聚集对该区域写字楼供给市场的强势压力有一定的缓解作用；面对着写字楼强势的供给市场，传媒企业将是未来写字楼需求市场继金融、保险行业之后的又一亮点。

金融街：外资继续向西

2007年"外资继续向西"，多家外资金融机构在金融街地区租赁大面积写字楼，如花旗银行租赁卓著国际金融中心6500平方米等。

2008年金融街新增供应项目较多，如中国邮政大厦、光大国际中心等，预计到09年6月份，金融街写字楼新增供应将达66.1万平方米。大量的新增供应，让市场的需求量在短期内得到充分满足，一些建造时间较早，硬件配置较差的写字楼的入住率必然会受到影响。

中关村：高科技公司首选区域

写字楼市场保持07年的稳步吸纳趋势，空置面积继续减少，租金继续小幅上升，理想国际、中钢国际广场、新中关、CEO首创拓展大厦等待代表项目租金上升5%-10%不等。中美风险控股投资租赁中钢国际广场2300平米，此外再传百度、新浪预在西区觅楼扩租。除中关村E世界、名商大厦、CEO首创拓展大厦等一些入市较晚的项目，多数写字楼空置不多，且面积多为180-300平米。

 

 东二环商圈：未来的“第四商圈”

东二环区域由于得天独厚的地区优势、众多高端写字楼项目的建成，已经被看作是未来将与CBD、金融街、中关村传统的三大商圈相并称的京城"第四商圈"。据不完全统计仅东二环西侧就有中国石油大厦、中青旅大厦等十多个自建并自用的项目，总体量近100万平方米。随着东直门综合交通枢纽的建成，新保利大厦等高端写字楼项目入驻，东二环区域受到中外企业的一致看好。如诺基亚在国华投资大厦租赁了5000平方米的写字楼面积。

奥运后销量、价格将出现逐渐回暖

国家自去年开始的"限外政策"持续出台，特别是12月开始实施的《外商投资产业指导目录》,别墅、高档写字楼、中介等开发项目被列入"限制外商投资产业目录"。从2007年写字楼销售市场外资机构大单成交锐减上不难看出，限制外资投机行为过热的初衷已基本实现。

国家紧缩的银行政策将会给开发商的滚动开发造成困难，但多数是针对住宅物业而言。对于写字楼物业来说，开发方式多为开发商与投资商的联合操作，因此银行政策对写字楼市场影响不大。

住宅市场的短暂萎靡会让更多的开发商调整自己的开发策略，可能会有部分开发企业转变自己的开发路线，但这种转型风险很高，如果没有专业的人才或代理公司协助，对于操作难度更大，资金风险系数更高的写字楼和商业开发商不要轻易涉及。

写字楼作为一种投资属性较强的物业，与住宅等市场不同，其客户主要为商务公司或投资者。从长期发展来看，北京整体经济环境和商务环境的不断发展，国际国内大型公司的进入，增加了北京写字楼市场的需求量，这样就给予了投资者和商务公司较强的信心，这样在一个长时间段内，价格上不会受到整体房地产低迷的影响。

受去年年底和今年年初集中放量的影响，北京核心商圈写字楼时常表现出集中供应的态势，供应量的增加加剧了市场竞争，这样客观上导致了短期内销售量的下降，同时新增众多项目均为持有经营型物业，可销售面积供应稀缺也是市场行情量价生变的主要诱因。

与去年同期相比，北京写字楼市场销售量下降20%，在奥运会召开前市场销售量、价格仍将处于一个平稳的态势，当奥运会结束后，随着市场供应的合理性回归，北京写字楼市场的销售量和价格将出现逐渐回暖的态势。

责任编辑/zhongmin.bj