房地产资金缺口或达1.5万亿 提高负债率求发展?

http://rent.dg.soufun.com  搜房租房网  2008 年5 月15 日   21世纪经济报道

  [摘要] “售楼收入2.9万亿，购地支出3万亿”，5月13日，潘石屹在SOHO中国(0410.HK)股东大会的说法将房地产业资金紧张的触目惊心表露无遗。

“售楼收入2.9万亿，购地支出3万亿”，5月13日，潘石屹在SOHO中国(0410.HK)股东大会的说法将房地产业资金紧张的触目惊心表露无遗。

“按照老潘的说法，那么现在的资金情况非常恐怖！全国的商品房销售均价在4000元/平米左右，其中1400-1500元左右为建安费用，含所得税在内的总税负约是销售收入的10%-15%。每平米剩下的自由购地资金约1800-2100元。所以去年行业的资金缺口可能是在1.5万亿元的量级。”一不愿具名的国内最大房地产公司之一的地区公司副总经理对本报记者表示。

他指出，“所谓自由购地资金包括了利润和原土地成本的回收资金。购地支出只要超出它，房地产公司就必须取得外部资金的支持。而从整个行业来说，这既包括原有房地产公司的融资，也包括刚进入这行业且没有开始卖楼的公司带来的资金，但不管怎么说，1.5万亿的缺口实在太大。”

而面对行业资金此种现状，13日，在香港接受记者采访的SOHO中国董事长潘石屹、行政总裁张欣等却有着一张自己如意的算盘：“所有土地项目，价格比前几个月都要便宜，而且急迫程度都非常高”。

房地产资金情况严峻

记者：到去年底，你们手头还有150个亿的现金，今年会不会全部用来买地？

潘石屹：目前所有中国的房地产公司当中，现金量最大的就是SOHO中国了，而2008年的形势，从资金的形势来看比较严峻。

我们简单计算一下，去年，中国房地产行业的总体销售额是2.9万亿，但是，去年房地产公司光买土地的钱就花了3万亿！这里面还要付出好几千亿人民币的税金，所以房地产行业总体来说资金非常紧张。

这些房地产公司都寄希望于能在香港上市，可是准备上市的40家房地产公司中，来了2家，没有成功就回去了。因为美国的次贷危机，国际资本市场不景气，所以这些房地产公司能否上市，还是个问号，国际资本能否继续流入中国房地产市场，也还是个问号。

过去10年，国内房地产开发的资金的主要来源是银行贷款。银行贷款分两部分，一部分是给了开发商，另外更重要的一部分是，银行的钱通过房地产按揭贷款流入到房地产行业。可是从今年前4个月的情况来看，无论是银行给开发商的贷款还是按揭贷款，金额都是非常非常少。

中国还在进行宏观调控， CPI指数又特别高，所以中国政府一直在实施从紧的货币政策，现在国内的情况是地多钱少，现在在跟我们谈的所有土地项目，价格比前几个月都要便宜，而且急迫程度都非常高。

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