经住调整的阵痛 楼市分期首付叫停刻不容缓

http://rent.dg.soufun.com  搜房租房网  2008 年5 月16 日   上海证券报

  [摘要] 开发商为购房者垫付、赠送和允许分期首付，实际上是将资金风险转嫁给银行，将本不具备买房能力的消费者拉入买房行列。一旦购房人完成按揭手续，开发商就实现了资金回笼，安然抽身而退，而把一切风险都顺利丢给了银行与购房者。这一万全之计可谓聪明绝顶。

近期深圳出现的分期首付、垫付首付的楼市促销行为，已被深圳市国土资源与房产管理局叫停。该局负责人表示，已通知全市开发商，禁止分期首付。所谓分期首付，就是连首付也交不起的买房人，可以分期缴纳首付。既然购房者连首期款都承担不起，月供自然也很困难。因此，开发商为购房者垫付、赠送和允许分期首付，实际上是将资金风险转嫁给银行，将本不具备买房能力的消费者拉入买房行列。一旦购房人完成按揭手续，开发商就实现了资金回笼，安然抽身而退，而把一切风险都顺利丢给了银行与购房者。这一万全之计可谓聪明绝顶。

如果这一做法不当机立断叫停，有可能成为在未来某一时刻扇动起风暴的蝴蝶的翅膀。

房贷新政从资金层面给炒作者和囤积住房者断流，使得商品房的销售量持续下降，并因此首先在珠三角地区引发房价的下跌。开发商为了加快房屋销售，更为了阻止房价的下跌，而采取分期首付等办法。如果这些变通措施得以顺利推行，房贷新政将中途夭折；如果严重，则可能引发类似于美国次债那样的危机。

尽管分期首付等措施，并非真正意义上的金融衍生品，但是，它却具有与金融衍生品同样性质的杠杆效应，能够放大银行的风险。

美国次债危机发生的根源，在于美国金融机构降低信用标准，向信用级别低或没有信用记录的人出售房屋，而信用等级低意味着其消费能力不足，抗风险能力差。这一问题一旦爆发，其影响并不仅限于房地产领域，而是一度把美国经济引入衰退轨道。高盛的研究报告预期，住房抵押贷款信贷亏损总额将达到5000亿美元。楼市的分期首付，不也在起着这样的杠杆效果吗？

犹如次级债的发展加大了美国房地产的泡沫并最终引发泡沫的破灭一样，我国金融机构在房贷新政前的巨量放贷，也成为房价暴涨的推手。在汲取了美国次债危机爆发的教训后，我国果断地推出了房贷新政，既是避免楼市泡沫继续扩散的需要，也是防范金融风险的需要。珠三角地区的房价暴跌充分印证了这一政策的前瞻性。如今，珠三角地区的房价已经回归到了去年初的水平，倘若没有房贷新政，在房地产泡沫最大的时候银行继续放贷，现在所面对的后果不难想象。

在房价上涨过程中，开发商与银行是利益共同体，而在房贷新政实施之后，开发商与银行间的这种利益共同体被打破，但是，值得注意的是，一旦开发商化解房贷新政的措施见效，开发商最头疼的资金问题得到缓解，房价有可能提高终止调整，直接步入上升轨道，开发商与银行重新成为利益共同体，使得一系列房地产调控政策被架空。因此，对于任何化解房贷新政的做法，都应提前扼杀于摇篮中。

其实，即使开发商不再运用这种变通措施转嫁风险，目前，银行所承担的风险也已经比较大。上海银监局最新发布的一份分析报告称，一季度，上海个人住房贷款增速趋缓的同时，不良贷款率也有所上升。一是住房开发贷款，其不良贷款率为2.16%；二是上海居民二手房贷款，其不良贷款率为1.86%。这两类贷款余额占比仅为24.3%，而不良贷款占比却达到55.2%，是房地产贷款的高风险点！倘若开发商通过分期首付等措施，继续向银行转嫁风险，将使银行的抗风险能力变得更为脆弱。

深圳市的房价“过山车”现象，是我国房价泡沫现象局部破裂的典型，我们更应该把它看做未来房价走势的一次预演。深圳市的房价在暴跌之后不是回稳，而是经过短暂停留以后，再次步入下跌轨道。泡沫的严重性由此可见。这种持续的下跌乃是房价远远超出民众购买力水平的一次报复性调整。中国房地产市场要健康发展，必须经过这种调整的阵痛，如果任凭开发商通过楼市分期首付等措施，推延这种调整，就可能积聚起更大的泡沫和更惨烈的调整风险。

因此，楼市分期首付必须坚决叫停，不仅如此，对于任何阻碍房地产调控的行为，都应该坚决叫停。

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