证券分析师：房价涨幅更多体现在PPI而非CPI中

http://rent.dg.soufun.com  搜房租房网  2008 年5 月20 日   房地产门户搜房网

国家统计局12日发布的数据显示，4月份我国居民消费价格总水平同比上涨8.5％，涨幅比上月攀升0.2个百分点。在此当中，食品价格上涨22.1%，居住类价格同比上涨6.8%。CPI的持续上涨对楼市有没有影响呢？对此，搜房网记者专程咨询了广州某证券分析师。

采访对象：广州某证券所证券分析师

问：在股票市场中有这样一种观点——“通胀无牛市”，您认为此种观点是否同样适用于楼市？在通胀不断走高的情况下广州的房价会否出现持续性下跌？

答：“通胀无牛市”，的确在严重的通货膨胀情况下，对总体股市来说是可以这样说的，当然也不排除结构性的投资机会，通货膨胀和房价的关系可能还没有确切的对应关系。在理论层面上，通货膨胀时期，实物资产，尤其是黄金等贵金属或者房产等实物资产可以做到一定程度保值，或者说贬值几率相对较小，这样对房地产来说，可能会形成一定的出于保值目的的需求，有拉动房价上升的动力；另外，在通胀时期，成本上升也会推动房价的上涨；但是另外一个层面来说，通货膨胀也造成一定数量货币购买能力的下降，用于基本生活的支出增加，用于购买房产的购买力就会下降，也就是需求会有所下降，这样会拉低房地产的价格，通胀和房价的关系需要判断包括以上两方面的相反力量的对比。当然还要看在通胀初期，房价的合理程度，如果初期的房价不合理，可能会出现房价下跌和通胀相伴随，但是可能没有必然的联系。

问：政策面的宏观调控和市场面的物价上涨是影响房价的两个关键因素。提高首付比例和推行二套房贷新政等措施固然会抑制居民旺盛的购房需求，但政策调整对房市需求的影响未必能超过物价上涨。居民消费总会优先保证基本生活需求。从这个角度来说，如果今年成为广州乃至中国房地产市场牛熊拐点的话，CPI的持续上涨会否加速这个时间点的到来？CPI过快上涨对当前广州楼市投资行为有何影响？

答：本人认为，宏观调控的作用还是促使房价下跌的重要因素，也说明了完全的市场调节不能解决广大居民的住房问题，也就是说在房地产市场上，市场化的手段存在“市场失灵”的现象。除了问题中提到的宏观调控措施，关于廉租房和经济适用房也是房价回归的重要因素，政府的归政府，市场的归市场，这应该是房地产市场的一个方向。“拐点”是目前争论比较多的话题，但是从目前的房地产市场的价格走势来说，相对2007年的疯狂上涨，应该说拐点已经出现，对于CPI，上文提到会形成促进需求和抑制需求的两个方面，涉及到成本的更多的是原材料的上涨，更多体现在PPI当中。

问：房价的过快上涨不仅拉动了粮价等众多商品的价格上涨，加大了通胀压力，由于房价远远高出民众的收入水平，所以正在制造出越来越严重的民生问题。只有房价理性回调，将CPI控制在一定区间内的目标才有希望达到。 对于这种观点您作何评价？

答：无论哪种价格上涨，除了成本的因素——也就是自身的价值之外，最重要的影响因素就是供求关系的变化，房价和粮价的确关系到民生问题，两者可能没有简单的必然联系，粮价对通货膨胀影响较大，房价因为没有计算在CPI之内，所以没有必然的联系。

问：经济学上有一个所谓比价复归的原理，就是具有比价关系的不同商品的价格先后发生同方向、同幅度的变化，使比价关系在一定程度上复原。房价持续上涨使其与生产资料的价差越来越大，在内在回归力量作用下，房价大涨数年后，农业生产资料价格也会持续大幅上涨。但现阶段的情况是CPI持续走高的同时房价却在持续回落，您是如何看待这一现象？

答：比价的回归可以看作是一个供求从失衡到平衡的过程，在没有很大壁垒的行业中也是平均利润率规律的结果，也就是说资金会从利润低的产业流向高利润行业，最终促使比价的回归，本人看来房价和粮价没有必然的联系，如果说联系，那就是供求的失衡导致价格的波动。

问：现在对于油价与房价的关系有两种说法：一、油价上涨带动房价继续上涨，因为原材料价格上涨是普遍的通货膨胀，而通货膨胀压力将促进房价上涨；二、中国经济发长依赖于低油价，高油价会击溃经济原有的运行模式，使其他经济单位投资回报率下降，资本开支减少。在这两者相互作用下，房价下跌。对此您更倾向于哪钟观点？又是如何看待“广州之所以出现比较明显的房价下跌恰恰是因为闹油荒最严重”的说法？

答：这两种说法都比较片面，对后一种说法本人也找不出确实的根据，没有什么评价。

问：房价和CPI关系密切，有些网友提出要把如果把房价纳入CPI，您觉得这种做法是否合理？

答：房价不计入CPI是统计局的统计口径，也符合国际惯例，具体原因可以查阅统计局的说明，是把住房作为投资品价格来计算的；纳入CPI没有什么切实意义，也没有可比性，起码在我看来不会轻易改变目前的统计体系。

问：汶川大地震已经过去一个多星期了，举国同悲，除了对地震本身的关注外，业内人士也在讨论这次地震对于房地产的影响，对地震影响房地产，您怎么看？

答：我个人认为影响不大，即使放松地震区资金，对其他地区地产业的意义不大。

责任编辑/zhangliwei.gz