房价不影响CPI 呼唤CPI之外编制单独的房价指数

http://rent.dg.soufun.com  搜房租房网  2008 年5 月20 日 梁志秋整理  房地产门户搜房网

国家统计局１２日发布的数据显示，４月份我国居民消费价格总水平同比上涨８.５％，涨幅比上月攀升０.２个百分点。在此当中，食品价格上涨22.1%，居住类价格同比上涨6.8%。

关于CPI与房地产，我们有不少疑问，带着这些疑问，我们采访了世邦魏理仕研究部华南区助理董事李蔚。

搜房：在股票市场中有这样一种观点——“通胀无牛市”，此种观点是否同样适用于楼市？在通胀不断走高的情况下广州的房价会否出现持续性下跌？

李蔚小姐：与股票市场相比，通货膨胀对房地产市场的影响有所不同。不考虑其他因素影响的情况下，通货膨胀对房地产价格有推动作用。一方面，通货膨胀造成建造房地产必需的钢材、水泥和能源等上游产品的价格上涨，成本上升导致最终产品的价格上涨。住房本身是消费品之一，通胀之下不可能独善其身；另一方面，在通货膨胀的背景下，房地产作为资产具有保值和增值作用，从而推动资金对房地产的需求。

但在实际当中，影响房地产价格走势的因素非常多，不能一概论之。比如说，2008年以来，虽然CPI一直保持在高位，但广州的房价却在走低。从市场状况来分析，这一轮的下跌更多的表现为对2007年房价暴涨的回调，而不是转入下降通道，预计在价格调整到位之后，下跌就会停止。

搜房：房价的过快上涨不仅拉动了粮价等众多商品的价格上涨，加大了通胀压力，由于房价远远高出民众的收入水平，正在制造出越来越严重的民生问题。只有房价理性回调，将CPI控制在一定区间内的目标才有希望达到。 对于这种观点作何评价？

李蔚小姐：一般而言，房价的上涨并不会直接影响到粮价以及其他商品的价格。在中国CPI的统计中，关于居住类的价格不包括商品房的售价，房价并没有与CPI直接相关，而且居住类只占CPI的比重仅为13.2％，而食品类所占的比重占三成以上，近期的CPI数据更多是受食品价格上涨拉动。至于寄望于回调房价来控制CPI的想法，实际上，在广州、深圳和东莞等房价已经下降的城市，CPI并没有随之降低。

不过，高涨的CPI和房价确实加大了民众的生活压力，由于通货膨胀加大了日常生活的开支，民众对于住房的购买力已经相对下降。房价的回调虽然不能改变CPI的趋势，但是对于房地产市场的健康发展和改善民生都有着积极的作用。

搜房：如果把房价纳入CPI，这种做法是否合理？

李蔚小姐：根据国家统计局的解释，CPI指一个反映居民家庭一般所购买的消费商品和服务价格水平变动情况的指标。目前中国CPI的居住类价格不包括住房售价，主要通过建房和装修材料、租房租金、自有住房开支和水电燃料的价格等四个方面来反映居住类价格的变化。

关于房价是否应该纳入CPI，以及怎样纳入CPI，根据不同的市场环境，应该有不同的做法，各个国家采取的指标都有所差异。在美国，房价是否应该纳入CPI也经历过反复的争论，在上世纪五十年代，由于第二次世界大战后住房销售量大增，房价曾被纳入CPI，反映人们购房的开支。随着市场环境的变化，美国的CPI计算标准也在随之变化，目前采取的标准是1983年制定的，并没有包括住房售价在内。同样是将房价纳入CPI，不同国家的做法也有所不同，澳大利亚将新建房屋价格纳入CPI，而新加坡由于住房自有率非常高，是将居民自有住房的资产价值的变化纳入CPI。

针对中国住房市场的现状，住房售价是否应纳入CPI，则有待商榷。目前中国正处在住房市场的繁荣期，成交量较大，类似于美国20世纪五十年代的状况，住房是当前居民消费的重要组成部分并在居民总消费中所占的比例较大，将房价计入CPI能够更好的反映居民的消费情况及消费水平的波动。但是，将房价纳入CPI也会产生一些问题，住房是同时具有消费和投资功能的特殊商品，房价的波动受到自用需求和投资需求的双重影响，与CPI反映消费情况的性质相悖；中国的住房市场发展不成熟，房价的波动较大，如果将其纳入CPI，会出现房价挟持CPI的状况，导致CPI失真。

房价是否应该纳入CPI是个见仁见智的问题，就当前的统计方法而言，在CPI之外编制单独的房价指数不失为一个好的方案。

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