豪宅的另一波趋势

http://rent.dg.soufun.com  搜房租房网  2008 年5 月23 日 陈劲松  深圳世联地产

  [摘要] 08年以来，中国房地产进入了调整期，一向价格和速度突飞猛进的豪宅，受到了很大的冲击。楼市火车头的作用到底还在不在？接下去的走势如何？怎么判断未来豪宅的价值？

这年头谈豪宅，如果只是还讲一些通用的准则——比如位置、环境、资源、配套、用料之类，虽然也没什么问题，但似乎没什么新意。尤其是08年以来，中国房地产进入了调整期，一向价格和速度突飞猛进的豪宅，受到了很大的冲击。楼市火车头的作用到底还在不在？接下去的走势如何？怎么判断未来豪宅的价值？

想说清楚以上问题颇为不易，尤其是一年内的趋势受到多种不确定因素影响。其实，我们都太心急了。对房地产市场而言，一年的走势，根本谈不上什么趋势，更何况豪宅！试问哪个豪宅的买家是想一年内出手的？我这里想谈一下，未来五到十年豪宅的一轮大趋势。

 

一、豪宅买家的人口统计是分析未来的基础

豪宅的买家与普通住宅买家的最主要区别是：1、他们普遍是二次置业或以上；2、他们的年龄普遍偏大，又不是特别大，中位数集中在40上下；3、他们的家庭成员规模偏大而全，一般有父母、中学读书的孩子和家庭工人。

如果简化一下，再集中总结一下这类人的群体特征，我们大致上可以判断——他们正是上世纪六十年代中期中国第一次大的婴儿潮（baby boom）出生的，目前活跃在各领域的担大梁的人物。他们是改革开放的主要受益者，在此之前，“老三届”经历过上山下乡，大多数人没有机会读大学，在此之后，是“70年代”，生活虽然顺利，但没有“先人一步”的机遇。

这是一个数目庞大的群体，这个群体的消费行为和趋势，目前影响着中国的高端消费市场，当然也包括豪宅市场。

 

二、“婴儿潮”家庭变化与趋势

中国豪宅市场的一系列变化，包括户型由小变大、位置由近及远、价格由低到高，都与这个“婴儿潮”家庭的演变、家庭收入和生活方式的变化紧密相关。他们大多数都已至“不惑之年”，经历过首次置业和换房潮；他们与活跃在互联网上的80后完全不同，他们是网络舆论的缺席者；他们有着生活的历练和工作历练，心态成熟，儿女逐渐进入青春期是他们面临的挑战。

那么，未来5～10年，这个群体原本十分典型的传统“2+2+1+n”的模式——即“2位老人+核心夫妇+1个孩子+1位工人+经常要关照的亲属”，会发生什么变化呢？

首先，老人的数目将减少，子女会离开核心家庭，这使得豪宅单位的面积大、房间多就可以交货的面貌终结；其次随着孩子长大独立，对市中心区核心教育资源的依赖减少，对看病方便等位置依赖减少；其三，随着人生重大事件的完成（老人和孩子）和退休的临近，对休闲的向往增加；其四，享受人生成为越来越重要的主题。

 

三、“活跃长者”与下一轮趋势

我们知道，美国战后“婴儿潮”，是前些年美国房地产高涨的主要推动因素之一。中国的这波人群比美国整整晚十年多，这是中国有史以来最大的一波富有的“活跃长者”，身体健康、精力丰沛、财力雄厚。他们的绝对数量和能量要超过美国战后“婴儿潮”。

如果大胆预言，中国豪宅会因为这些活跃长者有以下中长期的发展趋势：

1、休闲度假地区随着交通、通讯和配套的完善，将会逐渐有着长达二十年的繁荣景象；

2、城市核心区的公寓将两极分化，良好管理和周边环境成为最重要的得分因素；

3、城市周边，具有天然资源，低密度和良好休闲配套的物业将最先受益；

4、圈层营销和活跃长者细分营销将成为豪宅主流营销手段；

5、豪宅的户型结构和面积不断放大的趋势将停止；

6、活跃长者将参与社区的活动、管理等一系列住区营造。

中国豪宅的未来，原则上说就是一个群体的生活未来。

 

责任编辑/kunming_news