房东难做

http://rent.dg.soufun.com  搜房租房网  2008 年7 月2 日 徐跃明  上海商报

中国的房地产专家们早早就已经计算出中国的“住房自有率”全球第一，此话以民间的表述就是“中国人就是喜欢买房子”——当真是精准无比的国情分析，所以，在中国，只要是与房地产行业稍稍搭边的人或者团队，都必须尊重市场规律，一律以卖房子为主业，否则，搞砸了就是咎由自取。

怎样的民情造就怎样的人才，把大房子分割成套房售卖可是中国人的发明——霍英东先生当初的灵机一动，先是造就了一大批香港“天王”，在大陆房地产市场化后，更是一发不可收拾。以卖房子起家的早已成了大陆富豪榜的绝对主力。

神话还在继续，A股市场“牛”了之后，谁家的地多谁就称霸（碧桂园），谁家造房子多谁就成王（万科），不用分析师唠唠叨叨，中国的小股民都擅长计算在“个股”的“土地储备”之上N年后的“销售收入”。现在，A股市场“熊”了，但比赛的规则基本不变，只是股民股东取得一致意见：不但要造得快，更强调卖得快。

以如此简单的规则玩游戏，而且大家（股民股东、竞争对手）都计划只赢不输，是不是有点不对劲。然而，直到目前，事实胜于雄辩，谢国忠、易宪容之流屡唱（空）屡败，屡败屡唱，简直可以忽略不计——你说“总有一天房价要下滑”是一句废话，你说“今年、明年（比如）房价下滑”却永远不对，而我们这里，主流经济学家告诉广大股民和买房者：美国次贷危机对我国影响有限，越南金融危机是因为“盘子”太小。

我们（《商道》杂志）应该识时务一些，不要去提出和引用关于“房价何时或者何如下滑”的观点，但是，既然“总有一天房价要下滑”是一句千真万确的废话，那么，我们来关心一下房价一旦下滑，我们会怎样？

回到香港，当初以卖房起家的“天王”们，全部遭遇到香港97年以后的房价、股价跳水，说“天王”们受伤不重、岿然不动是胡说，但奇怪的是，数年后“天王”还是“天王”，座次虽有调整但大局不变，为什么？除了象祖国支持、港人支撑（香港未曾发生次贷危机堪称奇迹）等外部因素之外，作为企业，“天王”们如何成功地抵御了如此深重的危机？

郎贤平先生编过一部名叫《标本》的书，在书中，其一干研究生经过公开资料分析后，告诉读者这样一个现象，香港的地产“天王”们（4家），在卖房卖得如日中天之际，都或多或少、自觉不自觉地转型成非销售（房子）依赖型的企业——其中，李嘉诚大搞国际化，新鸿基注重土地储备低成本，恒基和新世界则重视收入多元化（以持有物业收租最重要）。

如果，我们作这样一个假设：某一天，国内大城市的房价象当初的香港，或者去年的美国一样下跌，大陆房地产企业的优秀代表——上市房地产公司会怎样？

回答早就有了一些，比如，占据主流地位的声音不断重复说：宏观调控已经取得成效，言下之意是我们不会失控；任志强先生说：资金链断裂，银行会首当其冲；而我们以下文《房东难为》作出回答：一个过于单一的路线，过于强势地统治着整个行业、整个市场，进行过于简单的游戏：圈地-圈钱-卖房-圈地-圈钱…….，那么，只要一个环节出现问题，则整个行业都有全体玩完之虞。

前言：房东难做

第一章：把鸡蛋放到一个篮子里

第二章：大房东不受宠

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