贾生华：从商业地产到商务地产

http://rent.dg.soufun.com  搜房租房网  2008 年7 月5 日   杭州搜房网

贾生华：各位领导、各位专家、各位来宾，大家下午好！

很高兴参加今天的论坛，首先它是一个国际化的论坛，是我们杭州向国际化方向迈进很重要的步骤，同时它也是一个创新的论坛，也是一个具有学术意义和价值的论坛。

大家都讲商业地产，我们今天讲商务地产，这个词的变化对我们来说意义是非常大、非常深远的。前段时间我们主持一场小范围沙龙的时候，曾经提到“商务地产”，我就感觉到这是一个十分有意义的名词，过去大家习惯讲商业地产，刚才饶及人先生也讲到国际商务地产发展的趋势，特别是购物中心、shopping  mall项目的策划和设计。

商务地产是什么？我们过去实践界、产业界、理论界和学术界都用“商业地产”和“商务中心”这样一个概念，或者“中央商务区”这样的概念，但是从学术的文献里却没有仔细的研究和考虑“商务地产”。最近我的一名博士生毕业时写的论文是“购物中心租金的决定因素和业态的结构”。这方面的研究已经相当的深入和细致，但是一个商务地产是不是就是商业地产？我也没有答案，我今天是带着这些问题的思考跟大家交流一下，希望能够引起产业界朋友的进一步思考，就是怎么样研究和发展商务地产。

城市的功能基本上是城和市，“城”是保卫的功能，是过去人类发展过程里保卫的功能而产生的，典型的就是中国的城墙或者是欧洲的城堡；再一个就是“市”，交易的场所。所以它基本是集聚和扩散两方面的功能，是一个社会的节点或者是中心点。但是，人类社会经济活动的结构始终是在变化的，我们平时有几个说法，第一产业、第二产业、第三产业，事实上现在还有第四产业，或者说第四产业正在兴起。这三个产业的发展恰恰就是一个取代的关系，就是从农业（第一产业），当时它是最重要的产业；第二产业是工业，在工业化时期成为主导产业；随后第三产业，商业、服务业；现在第四产业是什么？就是全球化、网络化以后出现的各种在全球范围里面发挥作用的商务，现代的商务中心、商务的功能，我们有时叫现代服务业。现代服务业的内容现在还没有完全搞清楚，逐渐的会搞清楚，从传统的第三产业里面分离出来成为第四产业，我们杭州也在大力的发展。

从商业地产到商务地产的变化是什么？实际上它仍然是集聚、集散和扩散的效应，但是内容有明显的变化，这里经济结构是连在一起的。我初步想商务地产有这么几个特点：第一是产业的集聚性。如果商业地产我们把它看作是人流、商务流、信息流集聚功能的话，商务地产应该是更大范围里面对各种现代的第二产业、第三产业的集聚。像我们看到的纽约或者是巴黎，或者是香港、北京的CBD商务中心，它的功能已经主要不是商业，不是一个交易的场所，不是商业的概念或者是传统商业的概念，而是一个产业的集聚。这个产业集聚不是在这里生产产品，或者是直接在这里进行交易，而是带动了更大范围里的产业集聚。

第二个特点就是网络的关联性，它要带动或者是扩散，它就不仅靠这个场所本身，而是靠它所关联的产业网络，它可以辐射到区域以外甚至在全球范围里进行辐射。

第三个特点就是经济的带动性，如果说商业地产是一个城市商业交换、贸易的中心，那么商务地产就是这个区域、这个国家甚至全世界经济的首脑、中心或者是核心。所以，商务地产跟商业地产从性质上来看，它是完全不同的概念，或者它的功能上、内涵上有本质的差别或者是有新的提升。所以我想这是一个创新的概念，需要我们大家认真的去探讨。EAC就是典型的商务地产而不是商业地产。

商务地产内部运作、经营管理有什么规律，就需要我们认真的思考。下面我从四个方面谈一下个人的初步想法：首先是商务地产发展的历程，我觉得它是跟城市发展的阶段有关系的。我们可以大致把城市发展分为三个阶段：上世纪初期是城市扩张期，世界级、区域级大城市增加这时形成了CBD的雏形，但是它的功能还是商业功能主导。所以我们现在看到的很多文献是30年代、40年代、50年代，当时是产业和实践的发展提供了这样的机遇，所以商业地产的研究也得到了很好的发展。

上世纪50年代到80年代我们可以看作是城市的蔓延期，大城市已经有了，像纽约、东京、上海、伦敦、巴黎，这些城市不断的进行蔓延。在蔓延的过程中，刚才我说的一、二、三产业就开始逐渐的进行更替。城市的中央商务区逐渐向专业分区发展，它的特点是综合功能，特别是商务功能。所以我们看到所谓的CBD里，金融、写字楼、各种传媒，像北京的商务中心就是金融和信息传媒占主导地位，那里根本没有很多占主导地位的商业项目，只是一个配套。80年代以后进入城市升级期，升级的含义是不再简单面积的扩张或者是蔓延，而是更重视功能的强化、功能的改进，这就是我说的信息化、全球化、网络化带来的城市功能的升级。所以它的特点是区域带动强化阶段。这个时期的商务地产我们可以认为它已经成为我们现在所说的商务地产，它的主要的作用是带动产业的发展，带动区域的发展，在全球范围里进行信息、资源的整合，它是起这样的商务功能而不是贸易功能。

我们现在看最主要的几个世界级CBD的话，可以说是两个典型的模式，一个是像纽约曼哈顿这样逐步发展起来的商业、贸易集聚区逐步发展升级，当然像华尔街它是全球的金融中心，这样逐步发展起来市场导向的。另外一种模式是后来发展的，就是在刚才我说的城市升级过程里面被规划和建设起来的，典型的像巴黎的拉德方斯、日本的新宿和香港的中环，还有像北京的朝阳区，它的发展历史都不是上百年的演化，而是政府在几十年里集中的建设。而这些建设到目前为止，它的主要功能是金融、商务，最多再加上文化、传媒，都是这些信息的东西，资源的配置和决策的东西。

所以我们感觉到商务地产的研究可能是需要重新的进行考虑，如果是这样的一些功能，那么它跟我们过去一般意义上的商业地产是完全不一样的。它内部是什么样的规律？商务地产的发展内部经过一个比较长的周期，最短的是二十年、三十年。前几年我们在对钱江新城进行类似研究的时候，我们就提出了这样一个观点，就是CBD的成长是有自己内部的规律和周期的。前一段时间我们杭州也在一个沙龙里谈了这个事情，钱江新城已经进入产业集聚和功能发育的阶段了。第二个主要的特点是，现代服务业成为现代商务地产的主导产业，而不是商业是主导产业。这一点我觉得像北京CBD还有一些大的项目，做起来叫总部基地或者是楼宇经济，像我们钱江新城也是有比较大的份额是写字楼，这些写字楼是比较典型的商务地产。信息化、网络化、全球化是它很重要的特色。

还有一个是雄踞产业结构的制高点，主导社会经济的潮流，这是商业地产做不到的。商业地产最多是满足这个城市或者这个区域的商品供应，而商务地产，在产业的价值链里面是属于最高端、最上游的。这个高端或者这个上游就主导了区域经济社会发展的方向，所以，它的作用远远高于传统的商业地产。所以，商务地产可能成为将来城市产业竞争、区域竞争甚至国家竞争的焦点。

刚才主持人说得很有道理，我们今天召开商务地产的论坛，有可能成为整个杭州甚至中国重新思考、重新发展和地产经营新的突破口。商务地产对城市发展的作用我们总结了四个方面：

第一、促进城市空间的扩展，推动城市规模扩张。刚才说到老城，很多城市都是有比较长的历史，像杭州也是，当面临全球化城市功能要升级的时候，必须有空间的拓展，而空间的拓展要靠商业地产的带动。在国外像东京、巴黎都是很典型的通过一个新的城市商务中心的扩展，来推动城市规模扩张和升级。

第二、集聚现代服务产业，优化城市产业结构。产业结构怎么调整，也是每个地方和城市政府面临的很重要的根本性的任务。现在服务产业怎么发展？在原来的基础上，因为它有自己的规律，特别是集聚性，那么就需要有新的商务地产来进行适应。

第三、构筑区域产业高低，增强城市竞争优势。

第四、形成国际商务网络，提升城市国际地位。也就是说从商务地产这样一种定位来看，它跟商业地产满足居民购物、休闲的需要是最大的差异，完全不一样。因此，我们在感觉到它有很现实的、重要的意义，有很重要的研究价值。

大家来到杭州以后，感觉杭州是特别宜居的城市，我们说历史文化名称、旅游风景城市、浙江省的政治、经济、文化中心等等，我们不断在定位，但是我们感觉到杭州城市的商务功能还有待于提升。浙江我们叫民营经济、集群经济、产业集群，但是商务这个概念，也就是说这样一个浙江民营经济、集群经济怎么样提升起来，就需要有一个中央商务区，或者需要有商务的功能进行大力的提升。所以杭州大力的发展商务地产，对于浙江省甚至长三角产业升级都是具有很重要的意义，对杭州城市功能的完善和提升也是很重要。

第二是城市的国际形象。有了商务功能以后，商务的地位提高以后，过去我们说是上海的后花园，这样没有商务功能，只有休闲、度假、居住的功能。有了商务功能以后，我们不仅仅是后花园，我们可能在一些环节上，一些方面可以做到前面了，城市的国际地位也会因商务地产得到提升。

最后一个是杭州城市的动力机制，怎么样进一步的保持活力和发展，浙江省杭州市现在提倡叫创新创业，我们前一段在西湖区新的产业规划提的是“创业、创新、创意”，这就是典型的商务内容。所以我觉得像西湖区这样得天独厚的条件，我们有了商务地产带动的功能的话，它可以引领杭州的产业升级、城市升级。所以我们提出，有可能浙大西溪校区和西溪湿地联系起来的这个区域就可能成为杭州未来产业的制高点。这个未来产业的制高点就是在商务地产这些楼宇里面，而不是在工厂里面。

我们希望像EAC这样，我们西湖区、我们城西，我们叫做和谐杭州示范区能够在杭州、在西湖，这样我们就是商务地产。谢谢大家！

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