冯仑：期待市场回归，自我选择企业发展道路

http://rent.dg.soufun.com  搜房租房网  2008 年7 月6 日   无锡搜房网

万通集团董事局主席冯仑

对今天的房地产我提了一些问题，但我没有答案。 

第一个问题，自从有“拐点”一说以后，我们的腿是不是真拐了？而我现在看到的市场，腿有点拐了。中国房地产市场，一共大概两万多亿。住宅部分一万亿，有交易的商品房市场大概五千亿，还有五千亿的内部建房。而开发商真正能够管的事、介入的事大概三千亿。这三千亿在一些城市出了点问题。我也调查了全国房地产情况，商业不动产在发达城市全面上涨，而住宅在八千美金GDP以上的城市向下压力比较大。在四千美金GDP到八千美金GDP之间的城市住宅市场还在上升，因为在四千美金GDP的城市主要有四个需求，拆迁需求、改善需求、自然刚性增长需求、结婚、移民需求、投资投机需求。这四部分需求，在四千美金到八千美金之间的城市都很旺盛。到了八千美金之后就剩两个，一是刚性结婚需求，一是城市化移民需求。所以目前房地产市场腿是有点拐，而不能说人全面瘫了。房地产，只是出现一个小小的跛腿问题，而不是瘫痪问题。  

我个人认为“拐一下”有两个原因。一是自然需求的变化，到了八千美金以后，GDP自然需求的变化。因为北京、深圳拆迁需求很少，改善需求很小。但是结婚和移民需求，包括投资需求还有。所以需求发生变化，这一部分属于自然拐腿。 外部原因有两个。一是政府政策发生变化，使得房地产住宅发生了一些不确定性，就是70%政府保障，30%市场解决。另一方面就是经济学家忽悠导致。因为经济学家实际上就是赵本山，天天说腿要拐，结果导致市场心理发生变化。而我们就像范跑跑，因此就有点拐了。所以今天碰到的问题，就是市场总体是健康的，功能是强劲的，有一条腿在，但另一条腿拐了。

第二个问题，就是问题是说出来的，还是自己造成的？实际上既有自己造成，也有说出来。所以我觉得，市场拐点是自然需求减少、政府政策调整、预期变化，消费者预期、投资预期、经济学家卖拐形成的。

今后怎么重新开始走也是大学问。现在地产商不仅想走，还想跑。跑也有三种姿态，一种是范跑跑，就是文件未下，马上就跑，小地产公司都是范跑跑。第二众是巍然不跑，如陈老师、韩老师在地震中保护人，这就是大型企业和国有企业。他们不能跑，他们要保护市场。第三种是地震中的那只猪，从三百斤瘦到一百斤，但是依靠喝露水坚持到生命的最后。在市场出现一条腿有点拐时，所有开发商、市场、企业扮演的角色，难免就是这三种情况。因此希望大家尊重范跑跑的权利，同时对他加以道德提升，这是我们对待小地产商的作法。作为政府来说，一定要像谭千秋一样巍然不动，保护市场经济，保护房地产城市化，保护未来中国发展的趋势。所以，政府尽管负担很重，但是一定要保护。而在保护之下，我们要变成那只猪，在困难的环境中，找到自己的生存办法，即使是饿瘦，也是理性的。

除了这三种跑法，还得研究走。那我们怎么走呢？也有三种走法。一种是模特走法，用臀部带动脚步。一种走法是竞走，用大腿带动小腿，还有一种走法叫散步，随心所欲地走。市场在未来几年当中，我觉得政府总是希望我们不是竞走就是模特走法，走得非常好看，臀部可以带动腿步，要么就是竞走，走得很快。而事实在市场经济下，每个企业都应该按照他自己的姿势、能力选择自己舒服的走法，不管是水平移动还是垂直移动，市场经济就是要保护每个人用散步的心态自我选择自我移动来发展企业。 

我们期待回归到一个充分竞争的商品、市场时代，允许每一个企业选取自己适合的、舒服的姿态向前走，只要向前走，希望就在前头。就像鲁迅说，不管你是带着伤还是拖着残腿，只要你心里有希望，前面就永远是鲜花而不是坟墓。

责任编辑/huangteng.wx