世华地产：08年上半年深圳二手住宅市场分析

http://rent.dg.soufun.com  搜房租房网  2008 年7 月11 日 世华地产市场研究中心  世华地产

  [摘要] 随着2008年的到来，深圳二手住宅市场走势与2007年下半年相比出现明显不同。在住房刚需的释放下，深圳二手住宅成交量逐步回暖，成交价止跌企稳。自住需求较多，以中小户型成交为主，但比例有所下降。租赁市场前期较为活跃，后期有所降温，租金也随着租赁市场的供需关系变化而呈先涨后跌之势。

成交量逐步回升，关内成交比重较大

根据深圳国土局每日房地产成交数据显示，2008年上半年1～6月全市成交二手住宅面积分别为25.22万平方米、12.62万平方米、 26.49万平方米、30.64万平方米、34.46万平方米、41.02万平方米，可见全市二手住宅成交呈逐月递增的回暖趋势。

深圳二手房价从2008年初便开始逐渐企稳，价格泡沫成份剔除，房价回归理性，这增强了一些客户的置业信心，一些前期被市场调控政策所压抑的住房刚需开始释放，成交量开始回升。

全市各区域成交量普遍有所回升，特别是关内福田、罗湖两区，本身就具有地理优势，在房价探底的情况下，更容易回暖，成交比重也较大。而关外二手住宅市场，因客观的市场因素，房价暂时还会有所调整，观望气氛仍较浓，成交量因此也较小。据国土居数据显示，目前全市日成交二手住宅套数约在200套左右，其中关内成交比重超过60％，关外成交比重不到30％。

房价逐步走稳，同比有所下降

2007年上半年正是楼市火爆的时候，房价一路高升，成交均价也较高，而从下半年开始房价不断下跌，再到2008年逐步止跌走稳，房价相比去年同期，已有3.0％的降幅。

房价经过几个月的下滑，深圳二手住宅的房价降到部份客户能够接受的程度，成交增多，房价也逐渐稳定，维持在9500元/平方米上下。从各个区域上看，福田、南山、罗湖二手住宅成交量的增多，出现了房价小幅反弹的情况，而宝安、龙岗、盐田房价依然在调整的过程中，月降幅逐渐减小。

单价8000-12000元是成交主体，高价区间比例有所下滑

通过统计2008年上半年深圳二手住宅的成交价格，我们发现与去年同期一样，主力成交区间仍在8000～12000元/平方米，不过高端价位区间的成交比例有所降低。10001～12000元/平方米区间的比例同比下降3个百分点，14000元/平方米以上区间成交比例下降7个百分点，这也是房价下滑所致。

关内12000～14000元/平方米、关外7000～9000元/平方米分别是两类地区的主力成交区间，所占比例分别为24％、32％。

自住需求较多，中小型物业成交比例下降

市场环境不同，购房需求性质也有所变化。07年上半年，楼市高升，投资需求较多，有些区域成交完全是投资性购买，据统计，投资性购房所占比例在6成左右。而08年深圳楼市冷清，持续的调控政策、经济环境不乐观等等，都对房产投资产生抑制作用，这种情况造成08年上半年的购房大多数以自住性需求为主，投资性购房比例非常小，比例仅占1成不到。

户型面积方面，由于投资比例的降低，投资客最喜欢的90平方米以下中小户型物业成交比例也随之下降。但毕竟中小型物业中总价低，比较适合初次置业与过渡型置业，加上“船小好调头”的特点，虽然成交比例有所下降，但依然占相当大的比重。

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