世邦魏理仕黄蔚：夸国企业纷纷从CBD搬迁到郊区

http://rent.dg.soufun.com  搜房租房网  2008 年7 月18 日   搜房写字楼网

2008年7月18日，《北京商用物业投资指南》白皮书在北京举行隆重的首发仪式。在北京商用行业多位专家和业内资深人士的大力支持下，经过搜房商用团队3个月的苦心经营，《白皮书》终于和大家见面了。发布上还同时举办了“2008年上半年北京商用物业回顾与展望”主题论坛。以下为：北京世邦魏理仕办公楼服务部高级董事黄蔚主题演讲，黄蔚跟大家分享了一个新现象，夸国企业纷纷从CBD搬迁到郊区。

《北京商用物业投资指南》白皮书发布专题

各位嘉宾，大家好！今天先祝贺搜房网商用物业投资指南白皮书正式发布，我会简短的介绍一下北京市上半年写字楼市场的状况，还有我的同事会简单介绍一下我们现在比较推崇的绿色建筑。

有几组数据与大家分享一下，北京市上半年优质写字楼市场供需两旺，我们新增供应在上半年达到59万平米，吸纳量也超过35万平米，当然空置率也受到新增供应的推动，高达18%，租金在强劲需求推动下，上升到了每月每平米205元，于去年同期相比上升了9%。全市平均售价较去年同期相比上涨8.7%，达到每平米23600。

现在看一下北京市六个区域写字楼市场的状况，CBD目前仍然是北京市最大的写字楼市场，也是北京最活跃的写字楼市场，这里租金算是全市的最高水平之一了，每月每平米230元，因为有大体量供应，空置率现在在28%。中关村表现相对比较平淡，没有什么新的供应，也没有大的交易，空置率低，租金比较便宜。燕莎由于平安国际金融中心的投入使用，这里空置率一下变成了22%，租金比CBD还高，高达232元。东二环空置率现在高达35.3%，租金208元，比去年相比上涨17%，说明东二环受到各个企业的关注。王府井是比较小的区域，只有40多万的供应量，东方广场和新东安两个写字楼项目。

租金指数来讲，基本保持平稳上升趋势，上半年租金上涨除了有强劲需求的带动外，还有新增供应的写字楼在地理位置上，在品质上都非常具有优势，也使得租金持续不断往上上升。空置率、吸纳量和供应量关系表中可以看到，空置率有了大幅度提高。

这是上半年大宗交易列表，重点讲一下朝阳区CBD和金融街，这是市场比较活跃的两个区域，同时也看到，沃尔马、大众、强生、太阳系统这些企业需求比较大。另外中资金融背景的企业，它们在市场的表现也可圈可点，有中银保险、中国进出口银行，他们大手笔的租赁表现也值得关注。

再看一下我们下半年供应量，上半年59万平米的供应，下半年会接近100万平米的新增供应，绝大部分是甲级或者以上写字楼，绝大部分在中央商务区，就是在CBD区域。北京上半年受到奥运会施工的影响，有一批写字楼把它的竣工时间从上半年推到下半年甚至09年，可以看到08年是供应的高峰。未来三年是呈逐年下降趋势，如果现在的需求还保持旺盛趋势的话，未来三年的市场将是供不应求，而且租金会持续攀升。

盘点一下上半年写字楼市场有这么几个特点，第一是新增供应量同比大幅度增加，比较了去年上半年新增供应，比去年增加了1.7倍左右，有七个大体量写字楼，平安国际金融中心、第五广场等，不详细列举。

虽然说有59万，因为奥运会的因素，还有一些写字楼受到买家的整栋购买，导致实际供应量比我们预期还是有所下降。第二个特点是市场需求稳定增长，并且郊区化成为部分企业的选择。上半年吸纳量35.3万平米，与去年同期相比增加8%，表明北京写字楼市场仍然延续了供需两旺的局面，尤其前五个月，国有或者外资银行的总部，保险公司，都分别以购置、租赁方式扩充办公空间。还有传统制造行业均在上半年进行大面积扩充。北京利用研发与科技方面的优势，很多IT、高科技共也大规模扩张。

另一方面，部分大型外资企业在高租金压力下，将企业总部从CBD区域迁到城市周边区域，改善办公环境同时降低办公成本。第三，新增供应的技术质量有了大的飞跃，因为金融公司的需求导致很多新的开发物业在质量上有很大的提高，包括电力供应，在安保方面，都有很大得体生。我们一季度供应的世纪财富中心是我国第一个获得美国环保认证的建筑。

最后是中资企业也日益成为优质写字楼企业的参与者，主要是以金融企业为背景。我们需求源动力来自哪里呢？北京奥运会对北京经济、房地产的推动力是不容忽视的，另外中国经济增长超出了政府预期，也带动市场需求。另外企业并购、重组也给我们提供了很多机会。表现比较突出的行业，金融服务行业、IT信息产业、制造行业、医药、生命科学行业，在上半年是比较活跃的几个行业。

现在办公成本日益增加，租金在涨，人员在增加，办公面积在扩张，怎么应对我们办公成本增加呢，使我们从甲级写字楼搬到乙级，还是搬到郊区，我们用幻灯片分享一下这些跨国公司在做什么。基本是这两个，制造行业、物流、IT基本把办公室从甲级写字楼搬到乙级写字楼，从市中心搬到郊区，或者分拆，与前线打交道的后勤往郊区迁，像摩托罗拉等公司都是采取这种方式，像英特尔、惠普、IBM、甲骨文，通过分拆，把销售总部放在市中心，把研发、技术支持往郊区搬迁。

大家也知道北京市政府打造的四个金融后台服务区，这四个金融后台服务区有、金展、稻香湖、德盛、通州等，很受企业欢迎。外资企业或者跨国公司选择办公楼的标准，多的不讲，就讲一点可持续性的发展，这也是企业社会责任感，如何回报社会，在自己的办公环境要求上，环保意识不断提高。

责任编辑/fanchunmei.bj